Nhà thầu nói mười tháng, bạn tính mười tháng, rồi báo chủ nhà cũ là sẽ trả nhà thuê vào tháng thứ mười một. Kết quả là tháng thứ mười ba mới dọn vào, và bạn phải xin gia hạn thuê hai lần. Chuyện này xảy ra rất nhiều, không phải vì nhà thầu nói dối mà vì con số mười tháng chỉ tính phần thi công, chưa tính thiết kế, xin phép, và những khoảng chờ không ai nhắc tới. Bài này đưa bảng tiến độ từng hạng mục theo tuần, cộng cả những khoảng chờ bắt buộc, để bạn biết con số thật.
Toàn bộ các gói và cách tính chi phí có trong trang dịch vụ xây nhà trọn gói.
Xây nhà mất bao lâu — ba con số khác nhau
Đây là chỗ gây hiểu nhầm nhiều nhất.
| Con số | Tính từ đâu tới đâu | Nhà phố 1 trệt 2 lầu |
|---|---|---|
| Thời gian thi công | Khởi công tới bàn giao | 5 – 8 tháng |
| Thời gian dự án | Bắt đầu thiết kế tới bàn giao | 8 – 13 tháng |
| Thời gian tới lúc ở được | Cộng thêm nội thất và dọn vào | 10 – 16 tháng |
Khi nhà thầu nói “sáu tháng”, họ thường nói con số đầu. Khi bạn tính lịch trả nhà thuê, bạn cần con số thứ ba.
Chênh lệch giữa hai đầu là 5–8 tháng. Đó là lý do rất nhiều gia đình phải gia hạn thuê nhà.
Xây nhà mất bao lâu — bảng tiến độ nhà phố 1 trệt 2 lầu
Đây là loại nhà phổ biến nhất. Các loại khác có bảng riêng ở mục sau.
Giai đoạn trước khi khởi công
| Việc | Thời gian | Ai làm |
|---|---|---|
| Khảo sát đất, tra quy hoạch | 3 – 7 ngày | Nhà thầu |
| Bản vẽ mặt bằng | 1 – 3 tuần | Kiến trúc sư |
| Chờ chủ nhà duyệt mặt bằng | 1 – 3 tuần | Bạn |
| Phối cảnh 3D | 2 – 4 tuần | Kiến trúc sư |
| Chờ chủ nhà duyệt 3D | 1 – 3 tuần | Bạn |
| Hồ sơ kỹ thuật | 2 – 3 tuần | Kiến trúc sư |
| Làm và nộp hồ sơ xin phép | 1 tuần | Nhà thầu |
| Chờ cấp phép | 2 – 6 tuần | Cơ quan |
| Chuẩn bị công trường | 1 – 2 tuần | Nhà thầu |
| Cộng | 11 – 26 tuần |
Ba dòng in đậm là khoảng chờ. Cộng lại 4–12 tuần — tức một tới ba tháng chỉ để chờ.
Về hai lần chờ duyệt: đây là phần bạn kiểm soát được. Nhiều chủ nhà giữ bản vẽ hai ba tuần vì bận, hoặc vì cả nhà chưa thống nhất. Chốt nhanh thì rút ngắn được cả tháng.
Giai đoạn thi công phần thô
| Việc | Thời gian |
|---|---|
| Đào móng, ép cọc nếu cần | 1 – 3 tuần |
| Thi công móng và đà kiềng | 2 – 3 tuần |
| Chờ bê tông móng đạt cường độ | 1 – 2 tuần |
| Xây tường tầng trệt | 2 tuần |
| Cốp pha và đổ sàn lầu 1 | 2 tuần |
| Chờ tháo cốp pha sàn lầu 1 | 3 – 4 tuần |
| Xây tường lầu 1, đổ sàn lầu 2 | 3 tuần |
| Chờ tháo cốp pha sàn lầu 2 | 3 – 4 tuần |
| Xây tường lầu 2, thi công mái | 3 tuần |
| Tô tường trong ngoài | 3 – 4 tuần |
| Đi điện nước âm | 2 tuần |
| Chống thấm | 1 tuần |
| Chờ thử nước chống thấm | 2 – 3 ngày |
| Cộng | 22 – 30 tuần |
Về khoảng chờ tháo cốp pha: đây là khoảng chờ dài nhất và không rút ngắn được. Bê tông sàn cần thời gian đạt cường độ trước khi tháo cốp pha chống đỡ. Tháo sớm là rủi ro kết cấu thật.
Nhà thầu giỏi sẽ xen kẽ việc khác vào khoảng chờ này — xây tường tầng dưới, đi điện nước tầng dưới. Nhà thầu quản kém thì để công trường nằm không.
Giai đoạn hoàn thiện
| Việc | Thời gian |
|---|---|
| Cán nền | 1 tuần |
| Ốp lát nhà vệ sinh | 2 tuần |
| Lắp khuôn cửa | 1 tuần |
| Trần thạch cao và đi dây đèn | 2 tuần |
| Bả matit và sơn lót | 2 tuần |
| Lát nền khu khô | 2 tuần |
| Sơn hoàn thiện | 1 – 2 tuần |
| Lắp thiết bị vệ sinh, đèn, ổ cắm | 1 tuần |
| Lắp cánh cửa, lan can | 1 tuần |
| Vệ sinh và nghiệm thu | 1 – 2 tuần |
| Cộng | 14 – 16 tuần |
Tổng cộng
| Giai đoạn | Tuần | Tháng |
|---|---|---|
| Trước khởi công | 11 – 26 | 2,5 – 6 |
| Phần thô | 22 – 30 | 5 – 7 |
| Hoàn thiện | 14 – 16 | 3,5 – 4 |
| Tổng dự án | 47 – 72 tuần | 11 – 16,5 tháng |
Con số này cao hơn “8–13 tháng” mà nhiều nơi đưa ra, vì nó tính cả khoảng chờ duyệt bản vẽ và chờ cấp phép.
Xây nhà mất bao lâu theo từng loại công trình
| Loại công trình | Trước khởi công | Thi công | Tổng dự án |
|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 1,5 – 3 tháng | 3 – 4,5 tháng | 4,5 – 7,5 tháng |
| Nhà phố 1 trệt 1 lầu | 2 – 4 tháng | 4 – 6 tháng | 6 – 10 tháng |
| Nhà phố 1 trệt 2 lầu | 2,5 – 6 tháng | 8,5 – 11 tháng | 11 – 16,5 tháng |
| Nhà phố 1 trệt 3 lầu | 3 – 6 tháng | 10 – 13 tháng | 13 – 19 tháng |
| Nhà phố 4 lầu trở lên | 3 – 7 tháng | 12 – 16 tháng | 15 – 23 tháng |
| Biệt thự 2 tầng | 3 – 6 tháng | 9 – 13 tháng | 12 – 19 tháng |
| Biệt thự 3 tầng | 4 – 7 tháng | 12 – 17 tháng | 16 – 24 tháng |
| Biệt thự tân cổ điển 3 tầng | 4 – 8 tháng | 14 – 20 tháng | 18 – 28 tháng |
| Cải tạo nhà cũ | 1 – 2,5 tháng | 2 – 4 tháng | 3 – 6,5 tháng |
Về nhà cấp 4: nhanh hơn hẳn vì không cần giàn giáo cao, không chờ tháo cốp pha nhiều tầng, và mái làm một lần.
Về biệt thự tân cổ điển: chậm hơn nhà hiện đại cùng cỡ 4–8 tháng, chủ yếu vì đắp hoa văn bằng tay rất lâu và nhiều vật liệu phải đặt riêng.
Cách ghi danh sách tồn đọng có ở bài nghiệm thu bàn giao.
9 thứ làm chậm tiến độ xây nhà
Xếp theo mức ảnh hưởng.
Chủ nhà duyệt bản vẽ chậm
Đây là nguyên nhân chậm số một, và cũng là nguyên nhân chủ nhà ít nghĩ tới nhất.
Làm chậm: 2–8 tuần.
Vì sao: cả nhà chưa thống nhất, hoặc bạn bận không xem kịp, hoặc xem xong lại muốn sửa thêm.
Cách tránh: thống nhất trong gia đình TRƯỚC khi kiến trúc sư vẽ. Đặt hạn cho mình, ví dụ ba ngày phải trả lời.
Đổi ý sau khi đã thi công
Làm chậm: 1–4 tuần mỗi lần đổi ở giai đoạn muộn.
Đập tường xây lại, đục sàn đi lại ống — mỗi lần như vậy dừng luôn các việc khác trong khu đó.
Hồ sơ xin phép bị trả lại
Làm chậm: 1–3 tuần mỗi vòng bổ sung.
Ba lý do hay gặp: bản vẽ vượt chỉ tiêu quy hoạch · giấy tờ đất thiếu chữ ký đồng sở hữu · hiện trạng nhà cũ không khớp hồ sơ hoàn công.
Phát hiện phải ép cọc
Làm chậm: 3–6 tuần.
Đào móng mới biết đất yếu. Phải dừng, khảo sát, đặt cọc, chờ máy ép tới.
Cách tránh: hỏi hàng xóm xem nhà họ có ép cọc không, hoặc khoan khảo sát trước với chi phí 8–20 triệu.
Mùa mưa
Làm chậm: 3–8 tuần nếu rơi đúng giai đoạn nhạy cảm.
Ba việc bị ảnh hưởng nặng nhất: đào móng, đổ bê tông, và sơn ngoài.
Cách giảm: nếu chủ động được lịch, nên khởi công vào tháng 11 tới tháng 1 để phần móng và phần thô rơi vào mùa khô.
Chờ vật tư đặt riêng
Làm chậm: 2–8 tuần.
Đá tự nhiên, cửa gỗ đặt, thang máy, thiết bị nhập khẩu — nhiều thứ đặt hàng 1–3 tháng mới về.
Cách tránh: chốt và đặt cọc mấy món này ngay từ giai đoạn thiết kế, đừng chờ tới lúc cần lắp.
Nhà thầu nhận quá nhiều công trình
Làm chậm: khó đoán, có khi cả tháng.
Đội thợ bị điều đi công trình khác. Công trường nhà bạn nằm không vài ngày rồi lại làm.
Cách tránh: hỏi trước “hiện công ty đang làm mấy công trình” và ghi chế tài chậm tiến độ vào hợp đồng.
Hàng xóm khiếu nại
Làm chậm: vài ngày tới hai tuần.
Bụi, tiếng ồn, nứt tường nhà bên. Có khi bị đình chỉ tới lúc giải quyết xong.
Cách tránh: lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi động thổ, thông báo trước cho hàng xóm, che chắn kín.
Chủ nhà chậm thanh toán
Làm chậm: 1–3 tuần mỗi lần.
Nhà thầu không có tiền mua vật tư đợt tiếp thì công trường dừng.
Bốn cách rút ngắn thời gian xây nhà
Thống nhất trong nhà trước khi vẽ. Đây là cách rẻ nhất và hiệu quả nhất — rút được 2–8 tuần mà không tốn đồng nào.
Đặt vật tư dài ngày sớm. Ngay khi chốt thiết kế, không chờ tới lúc thi công.
Chọn nhà thầu có đội cơ hữu, không khoán lại. Đội của công ty thì họ điều được; đội khoán thì phụ thuộc lịch của bên kia.
Chọn kiểu nhà đơn giản. Từ tân cổ điển sang hiện đại rút được 4–8 tháng với biệt thự.
Ba thứ KHÔNG rút ngắn được: thời gian chờ bê tông đạt cường độ · thời gian chờ cấp phép · thời gian thử nước chống thấm.
Nếu nhà thầu hứa rút ngắn ba khoản này thì nên hỏi lại bằng cách nào.
Ba việc kiểm tra được mà không cần chuyên môn có ở bài giám sát thi công.
Xây nhà mất bao lâu nếu làm vào mùa nào
Thời điểm khởi công ảnh hưởng tới tiến độ nhiều hơn nhiều người nghĩ.
| Khởi công tháng | Phần móng và thô rơi vào | Đánh giá |
|---|---|---|
| 11 – 1 | Mùa khô | Tốt nhất |
| 2 – 4 | Mùa khô, cuối kỳ | Tốt |
| 5 – 7 | Đầu mùa mưa | Chậm 2 – 5 tuần |
| 8 – 10 | Giữa mùa mưa | Chậm 4 – 8 tuần |
Ba việc bị mưa ảnh hưởng nặng nhất:
Đào móng. Hố móng ngập nước phải bơm ra, đất nhão khó đầm. Có khi phải chờ nắng vài ngày.
Đổ bê tông. Mưa lớn ngay sau khi đổ làm rửa trôi lớp mặt, ảnh hưởng chất lượng.
Sơn ngoài. Không sơn được khi tường ẩm, mà mùa mưa thì tường khó khô.
Nếu buộc phải khởi công mùa mưa: cộng thêm 15–25% thời gian vào kế hoạch, và chuẩn bị bạt che sẵn.
Cách theo dõi tiến độ
Yêu cầu bảng mốc, không nhận con số tổng
Đừng chấp nhận “hoàn thành trong 10 tháng”. Yêu cầu bảng ghi ngày bắt đầu và kết thúc từng giai đoạn:
Móng và đà kiềng · Sàn tầng trệt · Sàn lầu 1 · Sàn lầu 2 và mái · Xây tô, điện nước âm · Hoàn thiện · Nghiệm thu bàn giao.
Có mốc thì mới biết chậm ở đâu và chậm bao lâu.
Ba dấu hiệu công trình sắp chậm
Đội thợ ít dần. Tuần trước tám người, tuần này còn ba.
Vật tư về không đều. Thợ có mặt nhưng ngồi chờ.
Chỉ huy công trình khó liên lạc. Gọi không bắt máy, nhắn không trả lời.
Thấy một trong ba dấu hiệu này, nên nói chuyện thẳng với nhà thầu ngay chứ đừng chờ.
Chế tài chậm tiến độ
Hợp đồng nên có mức phạt theo ngày và giới hạn tối đa, kèm các trường hợp được miễn: thời tiết cực đoan, thay đổi từ phía chủ nhà, chậm do cơ quan cấp phép, chủ nhà chậm thanh toán.
Chi tiết các điều khoản khác có trong bài hợp đồng xây nhà trọn gói.
Cách kiểm chứng năng lực pháp lý và cơ sở vật chất có ở bài công ty xây dựng nhà ở.
Ba giai đoạn chủ nhà quyết định tiến độ
Trong toàn bộ công trình, có ba chỗ mà tốc độ phụ thuộc vào bạn chứ không phải nhà thầu.
Duyệt mặt bằng. Nhà thầu chờ bạn. Mỗi tuần bạn chậm là công trình lùi một tuần.
Duyệt phối cảnh 3D. Tương tự. Đây cũng là lúc nhiều gia đình tranh luận nhất.
Chọn vật liệu hoàn thiện. Nếu tới giai đoạn lát gạch mà chưa chốt gạch thì thợ ngồi chờ.
Ba việc này cộng lại có thể chiếm 4–12 tuần nếu bạn chậm, hoặc chỉ 2–4 tuần nếu bạn chuẩn bị trước.
Cách chuẩn bị: trước khi kiến trúc sư bắt đầu vẽ, cả nhà ngồi lại thống nhất số phòng, ai ở phòng nào, phong cách muốn làm, và khoảng tiền. Một buổi họp gia đình tiết kiệm được cả tháng.
Cách chọn đúng nhà thầu để không bị chậm vì phía họ có ở bài kinh nghiệm chọn nhà thầu.
Xây nhà mất bao lâu để tính lịch trả nhà thuê
Đây là phần thực dụng nhất với người đang ở thuê.
Cách tính an toàn: lấy con số tổng dự án ở bảng trên, cộng thêm 2–3 tháng dự phòng, rồi mới báo chủ nhà cũ.
Ví dụ nhà phố 1 trệt 2 lầu: tổng dự án 11–16,5 tháng, cộng dự phòng thành 13–19,5 tháng.
Ba khoản thời gian sau bàn giao mà nhiều người quên:
Làm nội thất rời: 4–10 tuần nếu đặt đóng.
Khắc phục danh sách tồn đọng: 1–3 tuần.
Dọn dẹp và chuyển đồ: 1–2 tuần.
Cộng lại thêm 1,5–3,5 tháng nữa mới thật sự ở thoải mái.
Cách bóc tách chi phí trong suốt thời gian đó có ở bài báo giá xây nhà trọn gói.
Cam kết ở từng bước thi công có ở bài quy trình xây nhà trọn gói.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà mất bao lâu? Nhà phố 1 trệt 2 lầu mất 11–16,5 tháng tính cả thiết kế và xin phép, trong đó thi công 8,5–11 tháng. Nhà cấp 4 mất 4,5–7,5 tháng, biệt thự 2 tầng 12–19 tháng, biệt thự 3 tầng 16–24 tháng.
Vì sao con số nhà thầu nói lại khác con số thực tế? Vì có ba con số thời gian khác nhau. Nhà thầu thường nói thời gian thi công 5–8 tháng, còn thời gian dự án tính cả thiết kế và xin phép là 8–13 tháng, và thời gian tới lúc ở được là 10–16 tháng. Chênh lệch giữa hai đầu là 5–8 tháng.
Giai đoạn nào lâu nhất? Phần thô, chiếm 22–30 tuần với nhà phố 1 trệt 2 lầu. Riêng khoảng chờ tháo cốp pha mỗi sàn đã mất 3–4 tuần và không rút ngắn được vì bê tông cần thời gian đạt cường độ.
Nguyên nhân chậm tiến độ phổ biến nhất là gì? Chủ nhà duyệt bản vẽ chậm, làm chậm 2–8 tuần. Đây cũng là nguyên nhân chủ nhà ít nghĩ tới nhất. Cách tránh là thống nhất trong gia đình trước khi kiến trúc sư vẽ và tự đặt hạn trả lời.
Ba thứ nào không rút ngắn được? Thời gian chờ bê tông đạt cường độ, thời gian chờ cấp phép, và thời gian thử nước chống thấm. Nếu nhà thầu hứa rút ngắn ba khoản này thì nên hỏi lại bằng cách nào.
Mùa mưa ảnh hưởng tiến độ bao nhiêu? Làm chậm 3–8 tuần nếu rơi đúng giai đoạn nhạy cảm. Ba việc bị ảnh hưởng nặng nhất là đào móng, đổ bê tông và sơn ngoài. Nếu chủ động được lịch, nên khởi công tháng 11 tới tháng 1 để phần móng rơi vào mùa khô.
Làm sao rút ngắn thời gian xây nhà? Bốn cách: thống nhất trong nhà trước khi vẽ để rút 2–8 tuần, đặt vật tư dài ngày ngay khi chốt thiết kế, chọn nhà thầu có đội cơ hữu không khoán lại, và chọn kiểu nhà đơn giản.
Nên tính lịch trả nhà thuê thế nào? Lấy con số tổng dự án rồi cộng thêm 2–3 tháng dự phòng. Nhà phố 1 trệt 2 lầu thì tính 13–19,5 tháng thay vì 11–16,5 tháng. Ngoài ra còn 1,5–3,5 tháng cho nội thất rời, khắc phục tồn đọng và chuyển đồ.
Ba dấu hiệu nào cho thấy công trình sắp chậm? Đội thợ ít dần, vật tư về không đều khiến thợ ngồi chờ, và chỉ huy công trình khó liên lạc. Thấy một trong ba thì nên nói chuyện thẳng với nhà thầu ngay.
Hợp đồng có nên ghi phạt chậm tiến độ không? Có. Nên ghi mức phạt theo ngày, giới hạn tối đa, kèm các trường hợp được miễn như thời tiết cực đoan, thay đổi từ phía chủ nhà, chậm do cơ quan cấp phép, và chủ nhà chậm thanh toán.
