Người ta hay bảo xây phần thô rẻ hơn trọn gói. Đúng, nhưng chỉ đúng trên bảng báo giá. Khi cộng đủ tiền vật tư bạn tự mua, thời gian bạn bỏ ra và phần hao hụt không ai chịu trách nhiệm, khoảng cách thu hẹp lại nhiều — có trường hợp còn đảo ngược. Bài này lấy một căn nhà phố cụ thể rồi tính thật theo ba cách: trọn gói, phần thô cộng nhân công hoàn thiện, và khoán nhân công. Cuối bài có bảng giúp bạn tự xác định mình hợp cách nào, dựa trên thời gian rảnh và mức độ hiểu vật liệu chứ không dựa trên số tiền.
Toàn bộ các gói và cách tính chi phí có trong trang nhận xây nhà toàn bộ.
Xây nhà trọn gói hay phần thô khác nhau ở đâu
| Trọn gói | Phần thô + công hoàn thiện | Khoán nhân công | |
|---|---|---|---|
| Nhà thầu lo | Tất cả | Vật tư thô + toàn bộ công | Chỉ công và máy |
| Bạn lo | Chọn vật liệu | Toàn bộ vật tư hoàn thiện | Toàn bộ vật tư |
| Giá trên báo giá | 5,2 – 7,2 tr/m² | 3,7 – 4,4 tr/m² | 1,1 – 1,6 tr/m² |
| Thời gian bạn bỏ ra | 2 – 4 giờ/tuần | 6 – 12 giờ/tuần | 15 – 25 giờ/tuần |
| Ai chịu khi hao hụt vật tư | Nhà thầu | Bạn | Bạn |
| Ai chịu khi vật tư về trễ | Nhà thầu | Bạn | Bạn |
| Số đầu mối phải làm việc | 1 | 5 – 12 | 15 – 30 |
Ba dòng in đậm là chỗ khác biệt thật. Con số trên báo giá chỉ nói về phần nhà thầu lo, còn phần bạn lo thì không ai ghi ra.
Về số đầu mối: với khoán nhân công, bạn phải làm việc với cửa hàng thép, trạm bê tông, cửa hàng gạch, cửa hàng sơn, cửa hàng gạch lát, cửa hàng thiết bị vệ sinh, cửa hàng cửa nhôm, cửa hàng đèn, cửa hàng ống nước, và vài chục thứ lặt vặt khác. Mỗi bên một lịch giao, một cách tính, một kiểu bảo hành.
Tính thử: xây nhà trọn gói hay phần thô rẻ hơn trên cùng một căn
Nhà phố 4×16m, một trệt hai lầu, mái bê tông, hẻm 4m. Diện tích quy đổi 229m², diện tích sàn sử dụng 168m².
Cách 1 — Trọn gói
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Hợp đồng trọn gói 229m² × 5.600.000 | 1.282.400.000 |
| Tổng bạn trả | 1.282.400.000 |
Bạn chọn vật liệu, ký, trả theo tám đợt nghiệm thu. Không phải mua gì thêm ngoài nội thất rời.
Cách 2 — Phần thô cộng nhân công hoàn thiện
Nhà thầu lo vật tư thô và toàn bộ nhân công. Bạn tự mua vật tư hoàn thiện.
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Hợp đồng 229m² × 3.900.000 | 893.100.000 |
| Gạch lát nền và tường (192m²) | 76.800.000 |
| Sơn nước trong ngoài | 42.000.000 |
| Thiết bị vệ sinh 3 phòng | 78.000.000 |
| Cửa nhôm và cửa phòng | 105.000.000 |
| Trần thạch cao vật tư | 22.400.000 |
| Đèn và thiết bị điện | 38.000.000 |
| Đá bậc thang, đá bàn bếp | 26.000.000 |
| Lan can cầu thang, ban công | 32.000.000 |
| Hao hụt và mua thừa 6% | 25.200.000 |
| Tổng bạn trả | 1.338.500.000 |
Cao hơn trọn gói 56 triệu.
Cách 3 — Khoán nhân công
Nhà thầu chỉ lo công và máy. Bạn mua tất cả.
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Khoán nhân công 229m² × 1.400.000 | 320.600.000 |
| Thép, xi măng, cát đá, gạch xây | 285.000.000 |
| Bê tông tươi | 118.000.000 |
| Vật tư điện nước âm | 62.000.000 |
| Chống thấm | 34.000.000 |
| Vật tư hoàn thiện (như cách 2) | 420.200.000 |
| Cốp pha, giàn giáo thuê | 45.000.000 |
| Hao hụt và mua thừa 9% | 93.100.000 |
| Tổng bạn trả | 1.377.900.000 |
Cao hơn trọn gói 95 triệu.
Bảng so ba cách
| Trọn gói | Phần thô + công | Khoán nhân công | |
|---|---|---|---|
| Số trên báo giá | 1,282 tỷ | 893 triệu | 321 triệu |
| Tổng thật phải trả | 1,282 tỷ | 1,339 tỷ | 1,378 tỷ |
| Chênh so với trọn gói | Chuẩn | +56 triệu | +95 triệu |
| Thời gian bạn bỏ ra | ~90 giờ | ~350 giờ | ~700 giờ |
Con số trên báo giá chênh nhau tới 961 triệu. Tổng thật chênh nhau 96 triệu — và theo chiều ngược lại.
Vì sao chọn xây nhà phần thô lại thành đắt hơn
Bốn lý do, xếp theo mức ảnh hưởng.
Nhà thầu mua rẻ hơn bạn
Họ mua thép theo tấn, gạch theo container, sơn theo thùng lớn. Cửa hàng cho họ giá đại lý vì họ mua đều quanh năm.
Bạn mua một lần cho một căn nhà, giá bán lẻ. Chênh lệch thường 8–18% tùy mặt hàng, cao nhất ở thép, xi măng và gạch.
Hao hụt do bạn chịu
Gạch cắt hỏng, sơn thừa, ván cốp pha gãy, thép cắt lẻ — với trọn gói đây là chuyện của nhà thầu, nằm trong giá đã ký. Với hai cách kia, mỗi mét vuông gạch vỡ là tiền của bạn.
Mức hao hụt thực tế: gạch lát 5–8%, sơn 6–10%, thép 3–5%, gạch xây 4–7%. Nếu bạn tính thiếu và phải mua bù đợt hai, thường gặp thêm chuyện lệch màu hoặc lệch lô.
Mua thừa vì sợ thiếu
Đây là chỗ ít ai nói. Người tự mua thường mua dư 10–15% để chắc ăn, vì thiếu giữa chừng thì công trình dừng.
Phần dư đó phần lớn không trả lại được, hoặc trả lại bị trừ phí. Gạch lát dư 20m² là mất khoảng 8 triệu.
Chờ vật tư làm chậm tiến độ
Đội thợ nghỉ chờ vật tư thì bạn vẫn phải trả tiền thuê giàn giáo, tiền lán trại, và công trình kéo dài thêm.
Với nhà thầu trọn gói, họ tự lo nên không có chuyện này — hoặc nếu có thì là rủi ro của họ.
Khi nào xây nhà phần thô thật sự rẻ hơn trọn gói
Ba trường hợp con số đảo lại lần nữa.
Bạn có nguồn vật tư giá gốc. Người nhà bán vật liệu xây dựng, hoặc bạn làm trong ngành. Khi đó lợi thế mua rẻ thuộc về bạn.
Bạn muốn dùng vật liệu rất cao cấp. Nhà thầu trọn gói tính vật liệu cao cấp với hệ số riêng, đôi khi cộng thêm 10–20% so với giá thị trường. Nếu bạn nhắm đá nhập khẩu hay thiết bị châu Âu, tự mua có thể lợi hơn.
Bạn ở ngay công trình và có thời gian. Người về hưu, người làm tự do, người có văn phòng gần đó. Thời gian với bạn ít tốn kém hơn.
Ngoài ba trường hợp này, khoảng chênh thường không đủ bù công sức.
Bảng giá theo gói vật tư có ở bài báo giá xây nhà trọn gói.
Bạn hợp xây nhà trọn gói hay phần thô
Trả lời sáu câu, đếm số câu trả lời “có”.
| # | Câu hỏi | Có / Không |
|---|---|---|
| 1 | Bạn rảnh được ít nhất 8 giờ mỗi tuần trong 8–12 tháng? | |
| 2 | Bạn phân biệt được gạch granite và ceramic khi nhìn? | |
| 3 | Nhà bạn cách công trình dưới 20 phút đi xe? | |
| 4 | Bạn có mối mua vật liệu giá tốt? | |
| 5 | Bạn từng theo dõi một công trình từ đầu tới cuối? | |
| 6 | Bạn chấp nhận tự chịu khi vật tư về trễ hoặc sai? |
0–2 câu “có” → Chọn trọn gói. Bạn tiết kiệm được cả tiền lẫn thời gian.
3–4 câu “có” → Phần thô cộng nhân công hoàn thiện. Bạn kiểm soát được vật tư hoàn thiện mà không phải lo phần thô.
5–6 câu “có” → Khoán nhân công là lựa chọn được. Nhưng vẫn nên tính lại bằng số trước khi quyết.
Câu số 1 quan trọng nhất. Nếu không rảnh 8 giờ mỗi tuần thì bốn câu còn lại không cứu được. Công trình sẽ chậm và bạn sẽ mệt.
Ba cái bẫy khi so xây nhà trọn gói hay phần thô
Bẫy 1 — So báo giá phần thô với báo giá trọn gói
Đây là lỗi phổ biến nhất. Hai con số này không so được với nhau vì chúng nói về hai phạm vi khác nhau.
Muốn so thì phải cộng vào báo giá phần thô toàn bộ vật tư hoàn thiện theo giá bạn mua được, cộng hao hụt và mua thừa.
Bẫy 2 — Ranh giới thô và hoàn thiện không rõ
Ba hạng mục nằm giữa hai giai đoạn và hay gây tranh cãi ở cuối công trình:
| Hạng mục | Cần ghi rõ |
|---|---|
| Cán nền | Thuộc thô hay hoàn thiện, dày bao nhiêu |
| Tô tường ngoài | Tô mấy mặt, mặt giáp nhà bên xử lý sao |
| Chống thấm | Những chỗ nào, mấy lớp |
Với hợp đồng phần thô, ba thứ này phải ghi vào giấy chứ đừng để suy đoán.
Chi tiết cách soi một bảng báo giá phần thô có trong bài đơn giá thi công phần thô.
Bẫy 3 — Không ai chịu trách nhiệm khi có lỗi
Với trọn gói, gạch bong thì gọi nhà thầu. Với phần thô cộng công, gạch bong thì nhà thầu bảo gạch bạn mua kém, cửa hàng bảo thợ lát ẩu.
Bạn kẹt ở giữa và không đòi được ai.
Cách giảm rủi ro: ghi vào hợp đồng rằng nhà thầu phải kiểm tra và ký nhận vật tư trước khi thi công. Nếu họ nhận rồi thì họ chịu trách nhiệm về chất lượng thi công trên vật tư đó.
Ba thứ xây nhà trọn gói lo hộ mà bạn ít để ý
Ngoài chuyện tiền, có ba việc nhà thầu trọn gói gánh mà bạn không thấy trên báo giá.
Điều phối lịch giữa các đội. Đội điện phải vào sau khi xây tô xong nhưng trước khi lát nền. Đội cửa phải đo sau khi tô xong. Sai một mắt xích thì cả chuỗi lùi.
Với khoán nhân công, người điều phối là bạn. Gọi đội này chưa xong đội kia đã tới, hoặc đội tới mà mặt bằng chưa sẵn — mỗi lần như vậy mất một tới ba ngày.
Chịu trách nhiệm khi hai đội đổ lỗi nhau. Gạch bong: thợ lát bảo vữa kém, thợ hồ bảo gạch kém. Với trọn gói, cả hai đội đều của nhà thầu nên không có chỗ để đổ lỗi.
Lo giấy tờ và thủ tục. Thông báo khởi công, làm việc với phường khi hàng xóm khiếu nại, hồ sơ hoàn công. Với hai cách kia, phần lớn việc này về tay bạn.
Cách phân biệt đơn vị làm thật và đơn vị chỉ nhận rồi giao lại có ở bài tổng thầu xây dựng.
Nếu chọn phần thô
Bốn việc nên làm để đỡ mệt.
Lập danh sách vật tư ngay từ giai đoạn thiết kế. Kèm khối lượng ước tính từng loại. Nhà thầu tính hộ được nếu bạn yêu cầu.
Đặt hàng theo lịch thi công, không mua dồn. Mua dồn thì tốn chỗ chứa và dễ hỏng, nhất là xi măng và sơn.
Chọn nơi bán cho phép trả lại hàng dư. Điều này thương lượng được nếu bạn mua số lượng lớn. Hỏi trước khi đặt cọc.
Cộng dự phòng 10–15% vào ngân sách. Không phải cho phát sinh của nhà thầu, mà cho phần bạn tính thiếu.
Xây nhà trọn gói hay phần thô theo từng loại nhà
| Loại công trình | Nên chọn | Vì sao |
|---|---|---|
| Nhà cấp 4 đơn giản | Cả ba đều được | Ít hạng mục, dễ quản |
| Nhà phố 2–3 tầng | Trọn gói hoặc phần thô | Khoán nhân công quá nhiều đầu mối |
| Biệt thự | Trọn gói | Vật tư đa dạng, sai một chỗ tốn lớn |
| Nhà trong hẻm nhỏ | Trọn gói | Bạn tự chở vật tư vào hẻm rất cực |
| Cải tạo nhà cũ | Trọn gói | Nhiều thứ chỉ lộ ra khi đập, khó tính trước |
Về nhà trong hẻm nhỏ: đây là điểm nhiều người quên. Hẻm dưới 3m thì xe tải không vào, bạn phải thuê xe ba gác chở từng chuyến. Nhà thầu có mối và có kinh nghiệm, bạn thì không.
Chi tiết ảnh hưởng của hẻm tới chi phí có trong bài xây nhà phố trọn gói.
Bảng giá tham khảo ba cách
Giá thị trường phía Nam tháng 8/2026, tính trên mét vuông diện tích quy đổi.
| Loại nhà | Trọn gói | Phần thô + công hoàn thiện | Khoán nhân công |
|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 4.500.000 – 6.200.000 | 2.900.000 – 3.400.000 | 900.000 – 1.300.000 |
| Nhà phố | 5.200.000 – 7.200.000 | 3.400.000 – 4.000.000 | 1.100.000 – 1.600.000 |
| Biệt thự | 5.800.000 – 8.200.000 | 3.700.000 – 4.400.000 | 1.300.000 – 1.800.000 |
Cách quy đổi diện tích có trong bài cách tính diện tích xây dựng.
Cách kiểm chứng năng lực pháp lý và cơ sở vật chất có ở bài công ty xây dựng nhà ở.
Cách nằm giữa trọn gói và phần thô, ít người biết
Có một cách nằm giữa mà ít người nghĩ tới: trọn gói phần thô và hoàn thiện cơ bản, tự làm nội thất sau.
Nhà thầu lo tới lúc nhà xong phần vỏ và hoàn thiện cơ bản — sơn, lát nền, cửa, thiết bị vệ sinh. Bạn dọn vào ở được. Nội thất gắn tường như tủ bếp, tủ áo thì làm sau, khi đã ở một thời gian và biết mình cần gì.
Ba lợi ích:
Giãn được tiền ra hai đợt, không phải gom đủ một lúc · Ở rồi mới biết chỗ nào cần tủ, chỗ nào cần kệ · Nội thất tính riêng thì dễ so giá hơn.
Hai điều cần lưu ý: phải chừa sẵn ổ cắm và đường nước cho tủ bếp từ lúc đi điện nước âm · sống trong nhà chưa có nội thất vài tháng thì hơi bất tiện.
Cách này hợp với người có ngân sách vừa đủ phần xây, muốn làm nội thất tử tế thay vì làm vội cho đủ bộ.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà trọn gói hay phần thô rẻ hơn? Trên báo giá thì phần thô rẻ hơn nhiều — nhà phố 229m² quy đổi, phần thô 893 triệu so với trọn gói 1,282 tỷ. Nhưng khi cộng đủ vật tư hoàn thiện bạn tự mua cùng hao hụt và mua thừa, tổng thật là 1,339 tỷ, tức cao hơn trọn gói 56 triệu.
Vì sao tự mua vật tư lại đắt hơn? Bốn lý do: nhà thầu mua giá đại lý rẻ hơn giá lẻ 8–18%, hao hụt do bạn chịu thay vì nhà thầu, người tự mua thường mua dư 10–15% để chắc ăn mà phần dư khó trả lại, và chờ vật tư làm công trình kéo dài.
Khoán nhân công có rẻ nhất không? Trên báo giá thì rẻ nhất — chỉ 321 triệu so với 1,282 tỷ của trọn gói. Nhưng tổng thật lên 1,378 tỷ, cao hơn trọn gói 95 triệu, và bạn phải bỏ khoảng 700 giờ cùng làm việc với 15–30 đầu mối.
Khi nào xây phần thô thật sự rẻ hơn? Ba trường hợp: bạn có nguồn vật tư giá gốc, bạn muốn dùng vật liệu rất cao cấp mà nhà thầu tính hệ số riêng, hoặc bạn ở ngay công trình và có nhiều thời gian rảnh.
Làm sao biết mình hợp cách nào? Trả lời sáu câu về thời gian rảnh, hiểu biết vật liệu, khoảng cách tới công trình, mối mua vật tư, kinh nghiệm theo công trình và mức chấp nhận rủi ro. Dưới 3 câu “có” thì chọn trọn gói. Quan trọng nhất là câu đầu — nếu không rảnh 8 giờ mỗi tuần thì các câu còn lại không cứu được.
Ba hạng mục nào hay gây tranh cãi giữa thô và hoàn thiện? Cán nền, tô tường ngoài và phạm vi chống thấm. Cả ba phải ghi rõ trong hợp đồng phần thô chứ đừng để suy đoán.
Nếu gạch bong thì ai chịu khi làm phần thô? Đây là rủi ro thật của cách này — nhà thầu bảo gạch bạn mua kém, cửa hàng bảo thợ lát ẩu. Cách giảm rủi ro là ghi vào hợp đồng rằng nhà thầu phải kiểm tra và ký nhận vật tư trước khi thi công.
Hao hụt vật tư thực tế bao nhiêu? Gạch lát 5–8%, sơn 6–10%, thép 3–5%, gạch xây 4–7%. Nếu tính thiếu phải mua bù đợt hai thì thường gặp thêm chuyện lệch màu hoặc lệch lô.
Nhà trong hẻm nhỏ nên chọn cách nào? Trọn gói. Hẻm dưới 3m thì xe tải không vào được, phải thuê xe ba gác chở từng chuyến. Nhà thầu có mối và kinh nghiệm xử lý, còn bạn tự chở vật tư vào hẻm sẽ rất cực.
Nếu chọn phần thô thì nên chuẩn bị gì? Bốn việc: lập danh sách vật tư kèm khối lượng ngay từ giai đoạn thiết kế, đặt hàng theo lịch thi công thay vì mua dồn, chọn nơi bán cho phép trả lại hàng dư, và cộng dự phòng 10–15% cho phần bạn tính thiếu.
