Xây nhà phố trọn gói gồm gì và không gồm gì
Xây nhà phố trọn gói là hình thức một nhà thầu lo toàn bộ từ thiết kế, xin phép, vật tư, nhân công tới bàn giao nhà hoàn thiện — trong đó bề ngang lô đất là biến số quyết định phương án bố trí và chi phí.
Gồm
Thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước · Hồ sơ và thủ tục xin giấy phép · Toàn bộ vật tư thô và hoàn thiện · Nhân công · Đồ nội thất cố định nếu có trong hợp đồng · Nghiệm thu và bàn giao.
Không gồm — ba nhóm
Chi phí đất và các khoản liên quan tới đất.
Nội thất rời. Sofa, bàn ăn, giường, tủ áo rời, rèm, đồ trang trí, thiết bị điện tử.
Nhóm hạng mục loại trừ. Đây là nhóm gây phát sinh nhiều nhất:
| Hạng mục | Chi phí tham khảo |
|---|---|
| Ép cọc | 200.000 – 400.000 đ/md cọc |
| Phá dỡ nhà cũ | 150.000 – 350.000 đ/m² |
| Vận chuyển xà bần | Theo khối lượng |
| Phụ phí hẻm nhỏ | 5 – 25% giá trị |
| Cổng, hàng rào | 3 – 15 triệu/md |
| Sân vườn | 1,5 – 4 triệu/m² |
Nhóm này chiếm 8–20% giá trị công trình. Yêu cầu danh sách bằng văn bản ngay từ báo giá đầu tiên.
Bảng tra nhanh xây nhà phố trọn gói theo bề ngang
| Bề ngang lô | Lòng nhà | Vị trí cầu thang | Phòng ngủ mỗi tầng | Đánh giá |
|---|---|---|---|---|
| 3,2 – 4m | 2,8 – 3,6m | Sát tường, thẳng hoặc chữ L | 1 phòng lớn | Hạn chế, cần tối ưu từng cm |
| 4,5 – 5m | 4,1 – 4,6m | Chữ L hoặc chữ U sát tường | 1 lớn có WC riêng, hoặc 2 nhỏ | Phổ biến nhất |
| 5,5 – 6m | 5,1 – 5,6m | Chữ U hoặc thẳng giữa nhà | 2 phòng + WC chung | Thoải mái |
| 6,5m trở lên | 6,1m+ | Linh hoạt, đặt giữa được | 2 – 3 phòng + 2 WC | Gần chuẩn biệt thự phố |
Cách tính lòng nhà: bề ngang lô trừ đi khoảng 0,2m mỗi bên cho tường bao. Lô 4m cho lòng nhà khoảng 3,6m.
Bề ngang 3,2 – 4m — bài toán từng centimet
Nhóm phổ biến ở khu vực nội thành cũ, và cũng là nhóm khó nhất khi xây nhà phố trọn gói.
Con số quyết định
Lòng nhà 3,6m. Cầu thang sát tường chiếm 0,9–1,0m. Còn lại 2,6–2,7m cho phòng.
Vì sao không nên chia hai phòng ngủ
Với 2,6m chia đôi, mỗi phòng chỉ khoảng 1,3m chiều rộng lòng — không kê được giường đôi.
Phương án đúng: một phòng ngủ lớn mỗi tầng. Với 2,6m, đặt giường 1,6m vẫn còn lối đi hai bên.
Nếu bắt buộc cần nhiều phòng: tăng số tầng thay vì chia nhỏ mặt bằng. Nhà 4×15m ba lầu cho ba phòng ngủ thoải mái; cùng diện tích chia thành sáu phòng nhỏ thì không phòng nào ở được.
Bốn giải pháp cho bề ngang hẹp
Ưu tiên đồ gắn tường và đồ âm tường. Đồ rời đặt giữa phòng sẽ chặn lối đi.
Tủ áo sâu 50–55cm dùng thanh treo dọc thay vì 60cm treo ngang. Tiết kiệm 5–10cm — đủ để lối đi thoải mái hơn rõ rệt.
Không làm hành lang bên hông. Với lòng nhà dưới 4m, hành lang tốn diện tích không đáng có. Bố trí phòng thông nhau hoặc cầu thang ở giữa.
Tận dụng chiều cao. Trần 3,6m cho phép tủ kịch trần, tăng 40–55% dung tích lưu trữ so với tủ cao 2,2m.
Giếng trời — bắt buộc
Với lòng nhà hẹp và chỉ một mặt thoáng, vùng giữa nhà sẽ tối và bí quanh năm nếu không có giếng trời.
Ba thông số: diện tích tối thiểu 4m² — dưới mức này chỉ mang tính trang trí · vị trí khoảng 2/3 chiều sâu tính từ mặt tiền · phải có lớp cản nhiệt và khe thoát nóng ở đỉnh, nếu không ánh sáng vào cùng với nhiệt.
Chi tiết giải pháp lấy sáng và thông gió có trong bài thiết kế nhà phố.
Bề ngang 4,5 – 5m — vùng cân bằng
Nhóm phổ biến nhất khi xây nhà phố trọn gói ở khu dân cư mới và ven đô.
Con số
Lòng nhà 4,1–4,6m. Cầu thang chiếm 0,9–1,0m. Còn 3,1–3,6m cho phòng.
Hai phương án bố trí
Phương án A — Một phòng ngủ lớn có vệ sinh riêng.
Với 3,1–3,6m chiều rộng, phòng ngủ đặt được giường 1,8m, tủ áo sâu 60cm, và vẫn còn chỗ cho vệ sinh riêng 3,5–4m².
Phù hợp với: nhà ít người, muốn mỗi phòng thoải mái.
Phương án B — Hai phòng ngủ nhỏ dùng chung vệ sinh.
Mỗi phòng khoảng 1,55–1,8m chiều rộng lòng — đủ kê giường 1,2m nhưng khá chật.
Phù hợp với: gia đình đông người, chấp nhận phòng nhỏ.
Khuyến nghị: phương án A cho chất lượng sống tốt hơn rõ rệt. Nếu cần nhiều phòng, tăng tầng.
Cầu thang
Với bề ngang này, cầu thang chữ L hoặc chữ U sát tường là hợp lý nhất. Chữ U tiết kiệm chiều sâu hơn nhưng chiếm nhiều bề ngang hơn.
Ba thông số cầu thang: vế thang rộng 0,9–1,1m · bậc cao 16–18cm, mặt bậc 26–30cm · chiều cao thông thủy trên đầu tối thiểu 2,0m.
Bậc cao quá 18cm gây mỏi khi đi nhiều lần mỗi ngày trong nhà nhiều tầng.
Bề ngang 5,5m trở lên — có lựa chọn thật
Từ đây, bố trí khi xây nhà phố trọn gói bắt đầu linh hoạt.
Điều thay đổi lớn nhất: vị trí cầu thang
Với lòng nhà trên 5m, cầu thang đặt được ở giữa nhà thay vì sát tường.
Ba lợi ích:
Phòng nằm hai bên cầu thang, không cần hành lang · Cầu thang chia rõ vùng trước và vùng sau · Kết hợp cầu thang với giếng trời ở vùng giữa — tận dụng khu vực vốn thiếu sáng nhất để đặt không gian giao thông.
Bố trí điển hình
| Bề ngang | Bố trí mỗi tầng lầu |
|---|---|
| 5,5 – 6m | 2 phòng ngủ + 1 vệ sinh chung |
| 6,5 – 7m | 2 phòng ngủ, mỗi phòng có vệ sinh riêng |
| 7m trở lên | 2–3 phòng, có thể thêm phòng sinh hoạt chung |
Cân nhắc về chi phí
Bề ngang lớn không làm đơn giá trên m² tăng, nhưng làm tổng diện tích sàn tăng — do đó tổng chi phí tăng theo.
Lô 6×16m có diện tích sàn gấp 1,5 lần lô 4×16m cùng số tầng. Nếu ngân sách cố định, cân nhắc giảm số tầng thay vì hạ cấp vật tư.
Chiều sâu lô đất — biến số thứ hai
Bảng đánh giá
| Chiều sâu | Đánh giá | Lưu ý |
|---|---|---|
| Dưới 10m | Ngắn, dễ lấy sáng | Diện tích sàn hạn chế |
| 10 – 14m | Cân bằng tốt | Không bắt buộc giếng trời nếu có sân sau |
| 14 – 18m | Phổ biến | Cần giếng trời |
| Trên 18m | Rất sâu | Cần giếng trời và sân sau |
Sân sau — quyết định đánh đổi
Chừa 1,5–2m sân sau mất khoảng 8–12% diện tích sàn, nhưng tạo mặt thoáng thứ hai cho toàn bộ phần sau nhà.
Với nhà sâu trên 15m, sân sau gần như bắt buộc. Không có nó, phần sau sẽ tối và bí bất kể giếng trời làm tốt đến đâu.
Chia vùng theo chiều sâu
| Vùng | Vị trí | Bố trí | Nguồn sáng |
|---|---|---|---|
| Trước | 0 – 35% | Sảnh, phòng khách, phòng ngủ chính | Mặt tiền |
| Giữa | 35 – 65% | Cầu thang, giếng trời, WC, kho | Giếng trời |
| Sau | 65 – 100% | Bếp, phòng ăn, sân sau | Sân sau |
Nguyên tắc: mỗi vùng phải có nguồn sáng riêng. Đặt khu vực không cần sáng — cầu thang, vệ sinh, kho — vào vùng giữa.
Số tầng nên xây khi làm nhà phố trọn gói
Ba ràng buộc
Ràng buộc pháp lý. Số tầng tối đa phụ thuộc chủ yếu vào lộ giới con đường trước nhà. Cần tra cứu chỉ tiêu quy hoạch cụ thể trước khi thiết kế — đây là bước bị bỏ qua nhiều nhất.
Ràng buộc tài chính. Mỗi tầng thêm làm tăng chi phí gần tuyến tính.
Ràng buộc sử dụng thật. Nhà năm tầng mà chỉ ba người ở thì tầng trên cùng gần như không dùng, nhưng vẫn phải quét dọn và bảo trì.
Bảng cân nhắc
| Số tầng | Phòng ngủ (lô 4m) | Phù hợp với |
|---|---|---|
| 1 trệt 1 lầu | 1 – 2 | 2 – 4 người |
| 1 trệt 2 lầu | 2 – 3 | 4 – 6 người |
| 1 trệt 3 lầu | 3 – 4 | 6 – 8 người, đa thế hệ |
| 4 lầu trở lên | 4+ | Đông người hoặc kết hợp cho thuê |
Lưu ý về chi phí từ tầng bốn: cần giàn giáo cao và vận thăng, làm tăng chi phí máy thi công. Đơn giá m² tăng khoảng 8% so với nhà ba tầng.
Về thang máy gia đình: nếu xây từ bốn tầng trở lên và có người cao tuổi, nên chừa sẵn hộc thang máy ngay từ thiết kế — chi phí chừa hộc nhỏ hơn nhiều so với cải tạo sau này. Thang máy gia đình 300–700 triệu đồng.
Bảng đơn giá xây nhà phố trọn gói 2026
Khoảng dao động thị trường phía Nam tháng 8/2026, tính trên mét vuông diện tích quy đổi.
Theo gói vật tư
| Gói | Đơn giá | Đặc điểm hoàn thiện |
|---|---|---|
| Tiêu chuẩn | 5.200.000 – 6.000.000 đ/m² | Gạch 250–400k/m², sơn cao cấp, cửa nhôm hệ |
| Nâng cao | 6.000.000 – 7.200.000 đ/m² | Đá tự nhiên khu chính, thiết bị nhập khẩu |
| Cao cấp | 7.200.000 – 10.000.000 đ/m² | Đá marble, gỗ tự nhiên, thiết bị châu Âu |
| Phần thô riêng | 3.200.000 – 3.600.000 đ/m² | Chưa gồm vật tư hoàn thiện |
| Phần thô + nhân công hoàn thiện | 3.400.000 – 4.000.000 đ/m² | Chủ nhà lo vật tư hoàn thiện |
Điều chỉnh theo quy mô và tầng
| Yếu tố | Điều chỉnh |
|---|---|
| Diện tích quy đổi dưới 150m² | +10 – 18% |
| Diện tích quy đổi trên 400m² | −4 – 8% |
| Từ tầng 4 trở lên | +8% |
| Có tầng hầm | +15 – 30% |
Hệ số quy đổi
| Hạng mục | Hệ số |
|---|---|
| Móng băng | 50% |
| Móng cọc | 30 – 40% |
| Tầng có mái che | 100% |
| Mái bê tông phẳng | 50% |
| Mái ngói kèo thép | 70% |
| Sân thượng có mái | 75% |
| Sân trước, sân sau | 30 – 60% |
Cách áp hệ số chi tiết có trong bài cách tính diện tích xây dựng.
3 ví dụ tính bằng số
8.1. Lô 4×16m, 1 trệt 2 lầu, mái bê tông
Xây kín 4×14m = 56m² mỗi sàn, sân trước 8m², móng băng.
| Hạng mục | Diện tích | Hệ số | Quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 56 | 50% | 28,0 |
| Tầng trệt | 56 | 100% | 56,0 |
| Lầu 1 | 56 | 100% | 56,0 |
| Lầu 2 | 56 | 100% | 56,0 |
| Mái bê tông | 56 | 50% | 28,0 |
| Sân trước | 8 | 60% | 4,8 |
| Tổng | 228,8 m² |
Gói tiêu chuẩn 5.600.000 đ/m²: 228,8 × 5.600.000 ≈ 1,281 tỷ đồng
8.2. Lô 5×18m, 1 trệt 3 lầu, có gác lửng
Xây kín 5×16m = 80m² mỗi sàn, gác lửng 45m², sân trước 10m².
| Hạng mục | Diện tích | Hệ số | Quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 80 | 50% | 40,0 |
| Tầng trệt | 80 | 100% | 80,0 |
| Gác lửng | 45 | 100% | 45,0 |
| Lầu 1, 2, 3 | 240 | 100% | 240,0 |
| Mái bê tông | 80 | 50% | 40,0 |
| Sân trước | 10 | 60% | 6,0 |
| Tổng | 451,0 m² |
Gói nâng cao 6.600.000 đ/m², cộng 8% do bốn tầng, giảm 5% do quy mô trên 400m²:
451,0 × 6.600.000 × 1,08 × 0,95 ≈ 3,054 tỷ đồng
8.3. Lô 4×15m trong hẻm 2,5m, 1 trệt 2 lầu
Cùng cấu hình ví dụ 1 nhưng trong hẻm nhỏ.
| Khoản mục | Giá trị |
|---|---|
| Diện tích quy đổi | 214,0 m² |
| Gói tiêu chuẩn 5.600.000 đ/m² | 1.198.400.000 |
| Phụ phí hẻm 2,5m (+18%) | +215.700.000 |
| Tổng | ≈ 1,414 tỷ |
Chênh 216 triệu chỉ vì chiều rộng hẻm. Đây là lý do phụ phí phải được xác định trước khi ký.
8.4. Ngân sách thực tế
| Hạng mục | Ví dụ 8.1 | Ví dụ 8.2 |
|---|---|---|
| Phần xây dựng | 1,281 tỷ | 3,054 tỷ |
| Ép cọc nếu cần | 100 – 180 tr | 150 – 280 tr |
| Nội thất rời và thiết bị | 300 – 800 tr | 600 tr – 1,5 tỷ |
| Tổng ước tính | 1,68 – 2,26 tỷ | 3,80 – 4,83 tỷ |
Quy tắc thực tế: ngân sách tổng thường bằng 1,3 – 1,6 lần chi phí phần xây dựng.
Hẻm — biến số thứ hai sau bề ngang
| Chiều rộng hẻm | Phương tiện vào được | Phụ phí |
|---|---|---|
| Trên 5m | Xe tải, xe bê tông | Không |
| 3,5 – 5m | Xe tải nhỏ, xe ba gác | 5 – 10% |
| 2,5 – 3,5m | Xe ba gác | 10 – 20% |
| 2 – 2,5m | Xe máy, xe đẩy | 20 – 30% |
| Dưới 2m | Hoàn toàn thủ công | 30 – 45% |
Ba khoản phát sinh từ hẻm nhỏ
Vận chuyển vật tư vào. Một xe tải 5 tấn phải chia thành hàng chục chuyến xe đẩy.
Vận chuyển xà bần ra. Chiều ngược lại cũng tốn tương đương.
Bê tông. Xe bồn không vào được thì phải bơm chuyền từ đầu hẻm, hoặc trộn thủ công tại chỗ — khi đó chất lượng khó kiểm soát hơn và cần ghi rõ biện pháp trong hợp đồng.
Câu hỏi phải hỏi: “Anh đã tới xem hẻm chưa, và phụ phí đã tính vào báo giá này chưa?”
Nhà liền kề
Nhà phố hầu như luôn có hai mặt giáp nhà hàng xóm — ràng buộc lớn khi xây nhà phố trọn gói ở nội thành. Chi tiết cách bóc tách báo giá có trong bài đơn giá thi công phần thô.
Bốn việc bắt buộc trước khi động thổ
Lập biên bản hiện trạng nhà liền kề. Chụp ảnh mọi vết nứt, vết ẩm sẵn có, có chữ ký hai bên. Không có nó, mọi vết nứt của nhà bên đều có thể bị quy cho quá trình thi công của bạn — và tài liệu này chỉ lập được trước khi động thổ.
Thông báo trước cho hàng xóm về thời gian và khung giờ thi công.
Che chắn kín mặt giáp ranh.
Xác nhận nhà thầu có bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba.
Chi tiết kỹ thuật quan trọng
Mặt tường giáp ranh phải được tô và quét chống thấm trước khi xây áp sát.
Sau khi tường bên cạnh áp sát, mặt này không tiếp cận được nữa. Bỏ qua bước này thì thấm ngang sau này gần như không xử lý được.
Hỏi thẳng: “Mặt tường giáp ranh có được tô và chống thấm trước không?”
Tiến độ và thanh toán
Tổng thời gian
| Quy mô | Thiết kế và xin phép | Thi công | Tổng |
|---|---|---|---|
| 1 trệt 1 lầu | 2 – 3 tháng | 4 – 7 tháng | 6 – 10 tháng |
| 1 trệt 2 lầu | 2 – 3,5 tháng | 5 – 8 tháng | 7 – 11,5 tháng |
| 1 trệt 3 lầu | 2,5 – 4 tháng | 6 – 9 tháng | 8,5 – 13 tháng |
| 4 lầu trở lên | 3 – 4,5 tháng | 8 – 12 tháng | 11 – 16,5 tháng |
Cộng thêm 20–35% nếu nhà trong hẻm nhỏ hoặc khu vực giới hạn giờ thi công.
Thanh toán
| Đợt | Mốc | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng | 10 – 15% |
| 2 | Xong móng và đà kiềng | 15 – 20% |
| 3 | Xong sàn tầng trệt | 15% |
| 4 | Xong sàn lầu 1 | 15% |
| 5 | Xong sàn lầu 2 và mái | 15% |
| 6 | Xong phần thô | 15% |
| 7 | Hoàn thiện 80% | 10% |
| 8 | Nghiệm thu bàn giao | 5 – 10% |
| Giữ lại | Tới hết bảo hành | 5% |
Cách bóc tách đơn giá và so sánh báo giá có trong bài báo giá xây nhà trọn gói.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà phố trọn gói bao nhiêu tiền một mét vuông? Gói tiêu chuẩn 5,2–6,0 triệu đồng/m² diện tích quy đổi, nâng cao 6,0–7,2 triệu, cao cấp 7,2–10 triệu. Phần thô riêng 3,2–3,6 triệu. Nhà dưới 150m² quy đổi cộng thêm 10–18%, từ tầng bốn trở lên cộng 8%.
Xây nhà phố 4×16m ba tầng hết bao nhiêu? Diện tích quy đổi khoảng 229m². Với gói tiêu chuẩn 5,6 triệu đồng/m², chi phí phần xây dựng khoảng 1,281 tỷ đồng. Cộng ép cọc và nội thất, ngân sách thực tế khoảng 1,68–2,26 tỷ.
Lô đất bề ngang 4m bố trí được mấy phòng ngủ mỗi tầng? Một phòng ngủ lớn. Lòng nhà khoảng 3,6m, trừ cầu thang 0,9–1,0m còn 2,6–2,7m — chia đôi thì mỗi phòng chỉ 1,3m chiều rộng, không kê được giường đôi. Nếu cần nhiều phòng, nên tăng số tầng thay vì chia nhỏ mặt bằng.
Bề ngang bao nhiêu thì đặt được cầu thang giữa nhà? Từ lòng nhà trên 5m, tức bề ngang lô từ 5,5m trở lên. Khi đó phòng nằm hai bên cầu thang không cần hành lang, và có thể kết hợp cầu thang với giếng trời ở vùng giữa.
Nhà phố sâu bao nhiêu thì cần giếng trời? Từ 14m trở lên. Giếng trời cần diện tích tối thiểu 4m², đặt ở khoảng 2/3 chiều sâu tính từ mặt tiền, và phải có lớp cản nhiệt cùng khe thoát nóng ở đỉnh — nếu không ánh sáng vào cùng với nhiệt.
Có nên chừa sân sau không? Với nhà sâu trên 15m thì gần như bắt buộc. Chừa 1,5–2m mất khoảng 8–12% diện tích sàn nhưng tạo mặt thoáng thứ hai cho toàn bộ phần sau nhà.
Hẻm nhỏ làm tăng chi phí xây nhà phố bao nhiêu? Hẻm 3,5–5m tăng 5–10%, hẻm 2,5–3,5m tăng 10–20%, hẻm 2–2,5m tăng 20–30%, hẻm dưới 2m tăng 30–45%. Với công trình 1,2 tỷ trong hẻm 2,5m, phụ phí có thể lên tới 216 triệu đồng.
Trọn gói có bao gồm nội thất không? Thường chỉ gồm đồ cố định nếu có trong hợp đồng. Nội thất rời gồm sofa, bàn ăn, giường, tủ áo rời, rèm và thiết bị điện tử thường tính riêng. Cần yêu cầu danh sách hạng mục loại trừ bằng văn bản.
Xây nhà phố trọn gói mất bao lâu? Một trệt một lầu 6–10 tháng, một trệt hai lầu 7–11,5 tháng, một trệt ba lầu 8,5–13 tháng, từ bốn lầu 11–16,5 tháng — tính cả thiết kế và xin phép. Cộng thêm 20–35% nếu nhà trong hẻm nhỏ hoặc khu vực giới hạn giờ thi công.
Cần làm gì để bảo vệ nhà hàng xóm khi xây? Bốn việc: lập biên bản hiện trạng có ảnh và chữ ký hai bên trước khi động thổ, thông báo trước cho hàng xóm, che chắn kín mặt giáp ranh, và xác nhận nhà thầu có bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba. Ngoài ra mặt tường giáp ranh phải được tô và chống thấm trước khi xây áp sát.
