Hợp đồng xây nhà trọn gói thường dài mười tới hai mươi trang, và phần lớn chủ nhà chỉ đọc kỹ trang có con số. Nhưng tiền không phải chỗ dễ bị thiệt nhất — chỗ dễ thiệt nhất là những câu chữ mơ hồ ở giữa, kiểu “vật tư chất lượng cao” hay “hoàn thành theo tiến độ hai bên thống nhất”. Bài này đi theo đúng thứ tự các điều khoản trong một bản hợp đồng, chỉ ra câu nào cần sửa và sửa thành gì. Cuối bài có danh sách chín thứ nếu thiếu thì đừng ký.
Toàn bộ các gói và cách tính chi phí có trong trang xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay.
Hợp đồng xây nhà bắt đầu từ chỗ ký với ai
Điều đầu tiên trong mọi hợp đồng, và cũng là chỗ hay bị lướt qua nhất.
Kiểm tra ba thứ:
Tên bên B phải là tên pháp nhân, không phải tên thương hiệu. Rất nhiều đơn vị quảng cáo bằng một tên nhưng pháp nhân lại tên khác. Bạn kiện được pháp nhân, không kiện được tên thương hiệu.
Mã số doanh nghiệp phải có trong hợp đồng. Không có thì yêu cầu thêm vào. Tra mã số đó trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp xem trạng thái có phải “đang hoạt động” không.
Người ký phải là người đại diện pháp luật, hoặc có giấy ủy quyền. Nếu người ký là giám đốc kinh doanh mà không có ủy quyền, hợp đồng có thể bị chối sau này.
Cách sửa: thêm dòng “Mã số doanh nghiệp: …” ngay dưới tên công ty, và yêu cầu đính kèm bản sao giấy đăng ký kinh doanh làm phụ lục.
Phạm vi công việc trong hợp đồng xây nhà
Đây là điều khoản dài nhất và quan trọng nhất.
Câu cần tránh
“Bên B thực hiện thi công xây dựng trọn gói công trình nhà ở theo bản vẽ thiết kế đã được hai bên thống nhất.”
Câu này nghe đủ nhưng thiếu ba thứ: trọn gói tới đâu, bản vẽ nào, và những gì KHÔNG làm.
Nên sửa thành
Chia phạm vi thành ba phần rõ ràng.
Phần 1 — Danh mục công việc bao gồm. Liệt kê theo giai đoạn: móng, kết cấu, xây tô, chống thấm, điện nước âm, hoàn thiện, lắp thiết bị. Mỗi giai đoạn ghi rõ tới đâu.
Phần 2 — Bản vẽ làm căn cứ. Ghi mã số và ngày của từng bản vẽ, đính kèm làm phụ lục. Không ghi chung “bản vẽ đã thống nhất”.
Phần 3 — Danh mục KHÔNG bao gồm. Đây là phần quan trọng nhất và hay bị bỏ.
| Hạng mục thường bị loại trừ | Giá tham khảo |
|---|---|
| Ép cọc | 200.000 – 400.000 đ/md |
| San lấp, đầm nền | 100.000 – 250.000 đ/m³ |
| Phá dỡ công trình cũ | 150.000 – 350.000 đ/m² |
| Chở xà bần | Theo khối lượng |
| Phụ phí hẻm nhỏ | 5 – 25% giá trị |
| Cổng và hàng rào | 3 – 20 triệu/md |
| Sân vườn cảnh quan | 1,5 – 4 triệu/m² |
| Nội thất rời | Tính riêng |
Nhóm này chiếm 8–20% giá trị với nhà phố, 25–40% với biệt thự trên đất rộng.
Ba hạng mục ranh giới
Ba thứ này nằm giữa thô và hoàn thiện, phải ghi rõ thuộc bên nào:
Cán nền — có làm không, dày bao nhiêu, mác vữa gì.
Tô tường ngoài — tô mấy mặt, mặt giáp nhà bên xử lý thế nào.
Chống thấm — liệt kê từng chỗ: sân thượng, nhà vệ sinh, ban công, chân tường, mặt tường giáp ranh.
Điều khoản vật tư
Điều khoản này quyết định bạn thật sự nhận được gì.
Bảng đối chiếu cách ghi
| Vật tư | Ghi thế này vô nghĩa | Phải ghi thế này |
|---|---|---|
| Thép | “Thép Việt Nam” | Tên hãng, mác CB300 hoặc CB400 theo bản vẽ |
| Xi măng | “Xi măng chất lượng cao” | Tên hãng, loại PCB40 |
| Bê tông | “Bê tông tươi” | Mác riêng cho móng, cột, dầm sàn |
| Gạch xây | “Gạch loại 1” | Loại gạch, tên hãng, kích thước |
| Gạch lát | “Gạch cao cấp” | Tên hãng, mã sản phẩm, kích thước |
| Cửa nhôm | “Nhôm hệ nhập khẩu” | Tên hệ, độ dày, loại gioăng |
| Thiết bị vệ sinh | “Thiết bị chính hãng” | Tên hãng, mã từng món |
| Sơn | “Sơn cao cấp” | Tên hãng, dòng, mấy lớp bả mấy lớp phủ |
| Chống thấm | “Chống thấm cao cấp” | Tên hãng, dòng, mấy lớp, chỗ nào |
Hai chỗ đáng chú ý nhất:
Sơn phải ghi số lớp. Đúng là bả hai lớp, lót một lớp, phủ hai lớp. Bớt một lớp thì lúc bàn giao không nhìn thấy, nhưng một hai năm sau sẽ loang màu và bong.
Chống thấm chỉ chiếm 2–3% giá trị nhưng gây phần lớn khiếu nại sau bàn giao. Đừng để ghi chung chung.
Câu nên thêm
“Trường hợp vật tư trong danh mục hết hàng, Bên B phải đề xuất loại tương đương hoặc cao hơn về thông số kỹ thuật và giá, được Bên A chấp thuận bằng văn bản trước khi đưa vào thi công. Vật tư thay thế không được thấp hơn về bất kỳ thông số nào.”
Không có câu này, “tương đương” trở thành thứ nhà thầu tự định nghĩa.
Giá và cách tính trong hợp đồng xây nhà
Kiểm tra bảng quy đổi diện tích
Giá hợp đồng thường tính trên mét vuông diện tích quy đổi, không phải mét vuông sàn thật.
| Hạng mục | Tính bao nhiêu phần trăm |
|---|---|
| Móng băng | 50% |
| Móng cọc | 30 – 40% |
| Tầng có mái che | 100% |
| Mái bê tông phẳng | 50% |
| Mái ngói kèo thép | 70% |
| Mái bê tông dán ngói | 85% |
| Sân thượng có mái | 75% |
| Hiên có mái | 70 – 100% |
| Sân vườn lát đá | 30 – 50% |
Yêu cầu bảng liệt kê từng hạng mục: diện tích thật, tính bao nhiêu phần trăm, ra bao nhiêu. Nếu hợp đồng chỉ ghi một dòng tổng thì không kiểm được.
Chênh giữa cách tính mái 50% và 85% trên 200m² mái là 70m² quy đổi — khoảng 520 triệu ở giá 7,4 triệu.
Điều kiện chỉnh giá
Biệt thự xây 12–20 tháng, giá thép có thể thay đổi trong khoảng đó.
Nên ghi rõ: giá cố định trong bao lâu · nếu vật tư chính biến động quá bao nhiêu phần trăm thì được điều chỉnh · điều chỉnh dựa trên căn cứ nào · ai chịu phần chênh nếu chậm tiến độ do lỗi nhà thầu.
Điểm cuối quan trọng: nếu nhà thầu chậm rồi viện cớ giá vật tư tăng để đòi thêm tiền, đó là bất hợp lý.
Bảng chấm điểm thang 100 có ở bài kinh nghiệm chọn nhà thầu.
Tiến độ thanh toán trong hợp đồng xây nhà
Quy tắc: mỗi đợt gắn với khối lượng đã nghiệm thu, không gắn với thời gian.
| Đợt | Mốc | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng | 10 – 15% |
| 2 | Xong móng và đà kiềng | 15 – 20% |
| 3 | Xong sàn tầng trệt | 12 – 15% |
| 4 | Xong sàn lầu 1 | 12 – 15% |
| 5 | Xong sàn lầu 2 và mái | 12 – 15% |
| 6 | Xong phần thô | 15% |
| 7 | Hoàn thiện 80% | 10% |
| 8 | Nghiệm thu bàn giao | 5 – 10% |
| Giữ lại | Tới hết bảo hành | 5% |
Ba dấu hiệu bất lợi:
Tạm ứng trên 25%. Bạn đang cho nhà thầu mượn vốn.
Trả tiền theo tháng. Trả cho thời gian trôi qua chứ không cho việc đã làm xong.
Không có khoản giữ lại. Nên giữ 5% tới hết bảo hành, vì thấm và nứt thường chỉ lộ ra sau mùa mưa đầu tiên.
Câu nên thêm: “Mỗi đợt thanh toán chỉ thực hiện sau khi hai bên ký biên bản nghiệm thu khối lượng tương ứng.”
Tiến độ và chế tài
Ghi mốc, không ghi tổng
Đừng chấp nhận “hoàn thành trong 10 tháng”. Yêu cầu bảng mốc từng giai đoạn:
| Giai đoạn | Từ ngày | Đến ngày |
|---|---|---|
| Móng và đà kiềng | ||
| Sàn tầng trệt | ||
| Sàn lầu 1 | ||
| Sàn lầu 2 và mái | ||
| Xây tô, điện nước âm | ||
| Hoàn thiện | ||
| Nghiệm thu bàn giao |
Có mốc thì mới biết chậm ở đâu và chậm bao lâu.
Chế tài chậm
Nên ghi mức phạt theo ngày và giới hạn tối đa. Kèm theo là các trường hợp được miễn: thời tiết cực đoan, thay đổi từ phía chủ nhà, chậm do cơ quan cấp phép, hoặc chủ nhà chậm thanh toán.
Hợp đồng chỉ ghi nghĩa vụ của chủ nhà mà không có chế tài với nhà thầu là hợp đồng một chiều.
Nếu nhà thầu từ chối đưa điều khoản phạt vào, đó là thông tin đáng cân nhắc.
Số vòng chỉnh sửa thiết kế
Điều khoản này ít người để ý nhưng gây tranh cãi nhiều.
Nên ghi rõ: bao nhiêu vòng chỉnh mặt bằng · bao nhiêu vòng chỉnh phối cảnh 3D · vòng vượt thì tính phí bao nhiêu · chỉnh sửa sau khi đã duyệt thì tính thế nào.
Với nhà phố, 2–3 vòng mặt bằng và 2–3 vòng 3D là hợp lý. Với biệt thự thì 3–4 vòng mỗi loại.
Câu nên thêm về quyền bản vẽ: “Bên A được nhận đầy đủ hồ sơ thiết kế và có quyền sử dụng, kể cả trong trường hợp hợp đồng chấm dứt trước hạn.”
Không có câu này, nếu phải đổi nhà thầu giữa chừng bạn sẽ phải thiết kế lại từ đầu.
Bốn sai lầm gây thiệt hại nhất có ở bài sai lầm khi xây nhà.
Điều khoản bảo hành
Chia theo hạng mục, không ghi một số chung
| Nhóm | Ghi chú |
|---|---|
| Kết cấu chịu lực | Dài nhất |
| Chống thấm | Trung bình – dài |
| Hệ điện nước | Trung bình |
| Sơn, ốp lát | Ngắn hơn |
| Thiết bị | Theo bảo hành hãng |
Ngoài thời hạn, cần ghi thêm ba thứ:
Phạm vi bảo hành gồm những gì · quy trình báo lỗi và thời gian phản hồi tối đa · ai chịu chi phí vật tư và nhân công khi sửa.
Về câu “bảo hành trọn đời”: câu này không có ý nghĩa pháp lý và không nên xuất hiện trong hợp đồng. Nếu nhà thầu đưa vào, hãy yêu cầu thay bằng con số cụ thể cho từng hạng mục.
Trách nhiệm với nhà bên cạnh
Với nhà phố xây sát nhà hàng xóm, đây là điều khoản quan trọng mà nhiều hợp đồng bỏ trống.
Bốn thứ nên có:
Bên B lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi động thổ, có ảnh và chữ ký của cả ba bên.
Bên B mua bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba.
Bên B chịu trách nhiệm và chi phí xử lý nếu nhà liền kề bị ảnh hưởng do quá trình thi công.
Bên B chịu trách nhiệm che chắn và giữ vệ sinh khu vực chung.
Không có biên bản hiện trạng, mọi vết nứt sẵn có ở nhà bên đều có thể bị quy cho công trình của bạn — và tài liệu này chỉ lập được trước khi động thổ.
Điều khoản chấm dứt hợp đồng xây nhà
Điều khoản không ai muốn dùng nhưng phải có.
Nên ghi rõ: trường hợp nào mỗi bên được đơn phương chấm dứt · thời gian báo trước · cách tính khối lượng đã thực hiện · xử lý vật tư đã tập kết tại công trường · bàn giao hồ sơ và bản vẽ.
Điểm hay bị quên: vật tư đã tập kết. Nếu chấm dứt giữa chừng mà không có điều khoản này, số vật tư ở công trường thành chuyện tranh cãi.
Cam kết ở từng bước thi công có ở bài quy trình xây nhà trọn gói.
Chín thứ thiếu trong hợp đồng xây nhà thì đừng ký
Danh sách kiểm tra cuối cùng.
1. Mã số doanh nghiệp của bên B.
2. Bảng quy đổi diện tích chi tiết từng hạng mục.
3. Danh mục vật tư ghi tên hãng và mã, sơn ghi số lớp.
4. Danh sách hạng mục KHÔNG nằm trong giá.
5. Bảng mốc tiến độ từng giai đoạn.
6. Chế tài khi chậm tiến độ.
7. Bảo hành chia theo hạng mục kèm quy trình báo lỗi.
8. Điều khoản trách nhiệm với nhà liền kề.
9. Quyền sở hữu và sử dụng bản vẽ của bên A.
Thiếu bất kỳ mục nào trong chín mục này, hãy yêu cầu bổ sung trước khi ký. Một nhà thầu nghiêm túc sẽ không phản đối — vì chín điều này bảo vệ cả hai bên.
Phụ lục hợp đồng xây nhà — quan trọng không kém
Nhiều thông tin quan trọng nhất của một hợp đồng xây nhà nằm ở phụ lục chứ không nằm trong thân hợp đồng.
Bốn phụ lục bắt buộc:
| Phụ lục | Nội dung |
|---|---|
| Bộ bản vẽ | Ghi mã số và ngày từng bản, có chữ ký hai bên |
| Danh mục vật tư | Tên hãng, mã, số lớp với sơn và chống thấm |
| Bảng quy đổi diện tích | Từng hạng mục, diện tích thật, tỷ lệ, kết quả |
| Bảng mốc tiến độ | Từng giai đoạn, ngày bắt đầu và kết thúc |
Phụ lục có giá trị pháp lý ngang thân hợp đồng, miễn là hai bên cùng ký và được nhắc tới trong thân hợp đồng.
Nếu phát hiện thiếu điều khoản sau khi đã ký: làm phụ lục bổ sung. Đây là cách sửa hợp pháp và đơn giản, không cần hủy hợp đồng cũ.
Ba việc làm khi ký
Đọc bản cuối cùng, không đọc bản nháp. Hợp đồng qua vài lần sửa dễ sót. Đọc lại toàn bộ bản sẽ ký.
Đánh số và ký nháy từng trang. Tránh chuyện thay trang sau khi ký.
Giữ một bản gốc có dấu. Kèm đầy đủ phụ lục: bản vẽ, danh mục vật tư, bảng quy đổi diện tích, tiến độ.
Cách bóc tách và so sánh nhiều bảng báo giá trước khi tới bước ký có trong bài báo giá xây nhà trọn gói. Nếu bạn đang cân nhắc giữa các hình thức thi công, xem bài so sánh trọn gói và phần thô.
Phạm vi công việc và cách kiểm tra chất lượng có ở bài thi công phần thô.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng xây nhà trọn gói cần có những gì? Chín thứ bắt buộc: mã số doanh nghiệp bên B, bảng quy đổi diện tích chi tiết, danh mục vật tư ghi tên hãng và số lớp sơn, danh sách hạng mục không nằm trong giá, bảng mốc tiến độ, chế tài chậm tiến độ, bảo hành chia theo hạng mục, trách nhiệm với nhà liền kề, và quyền sở hữu bản vẽ.
Vì sao vật tư ghi “thép Việt Nam” là không đủ? Vì cách ghi đó không xác định được hãng nào, mác nào, nên khi tranh chấp không có căn cứ. Phải ghi tên hãng và mác CB300 hay CB400 theo bản vẽ. Tương tự, sơn phải ghi mấy lớp bả mấy lớp phủ, chống thấm phải liệt kê từng chỗ.
Diện tích quy đổi trong hợp đồng là gì? Là diện tích dùng để tính tiền, không phải diện tích sàn thật. Móng băng tính 50%, tầng có mái che 100%, mái bê tông 50%, mái ngói kèo thép 70%, mái bê tông dán ngói 85%. Chênh giữa 50% và 85% trên 200m² mái là khoảng 520 triệu.
Nên trả tiền theo mốc nào? Tám đợt gắn với khối lượng đã nghiệm thu, không gắn với thời gian. Nên thêm câu mỗi đợt chỉ thanh toán sau khi hai bên ký biên bản nghiệm thu. Giữ lại 5% tới hết bảo hành.
Ba dấu hiệu tiến độ thanh toán bất lợi là gì? Tạm ứng trên 25% giá trị, trả tiền theo tháng thay vì theo khối lượng, và không có khoản giữ lại tới hết bảo hành.
Hợp đồng có cần điều khoản phạt chậm tiến độ không? Có. Nên ghi mức phạt theo ngày, giới hạn tối đa, và các trường hợp được miễn như thời tiết cực đoan hoặc chủ nhà chậm thanh toán. Hợp đồng chỉ có nghĩa vụ của chủ nhà mà không có chế tài với nhà thầu là hợp đồng một chiều.
Bảo hành nên ghi thế nào? Chia theo hạng mục chứ đừng ghi một con số chung. Kết cấu dài nhất, chống thấm trung bình dài, điện nước trung bình, sơn ốp lát ngắn hơn, thiết bị theo hãng. Ngoài thời hạn cần ghi phạm vi, quy trình báo lỗi và ai chịu chi phí sửa.
Câu “bảo hành trọn đời” có giá trị không? Không có ý nghĩa pháp lý và không nên xuất hiện trong hợp đồng. Nếu nhà thầu đưa vào, hãy yêu cầu thay bằng con số cụ thể cho từng hạng mục.
Vì sao cần điều khoản về nhà liền kề? Vì không có biên bản hiện trạng, mọi vết nứt sẵn có ở nhà bên đều có thể bị quy cho công trình của bạn. Tài liệu này chỉ lập được trước khi động thổ. Ngoài ra cần ghi rõ bên B mua bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba và chịu chi phí xử lý nếu gây ảnh hưởng.
Nếu phải đổi nhà thầu giữa chừng thì sao? Cần có sẵn điều khoản quyền sở hữu bản vẽ, ghi rõ bên A được nhận đầy đủ hồ sơ thiết kế và có quyền sử dụng kể cả khi hợp đồng chấm dứt trước hạn. Không có câu này thì phải thiết kế lại từ đầu.
