Phần lớn hướng dẫn chọn nhà thầu chỉ đưa ra một danh sách tiêu chí rồi để bạn tự xoay. Nhưng khó khăn thật không nằm ở chỗ biết cần xem gì — mà ở chỗ làm sao đi từ mười cái tên trên mạng xuống còn một bên để ký, mà không mất ba tháng và không bị rối. Bài này đi theo đúng trình tự việc đó: tìm ở đâu, loại bớt bằng cách nào, gặp mặt hỏi gì, so báo giá ra sao, và thương lượng thế nào trước khi đặt bút.
Toàn bộ các gói và cách tính chi phí có trong trang thuê xây nhà trọn gói.
Bước 1 — Lập danh sách 8 tới 12 bên
Đừng bắt đầu chọn nhà thầu bằng ba bên. Danh sách quá ngắn thì bạn không có gì để so.
4 nguồn tìm
Người quen vừa xây xong. Nguồn tốt nhất vì bạn hỏi được chuyện thật, kể cả chuyện không hay. Hỏi ba câu: có phát sinh không, có chậm không, gọi bảo hành họ có tới không.
Công trình đang xây gần nhà bạn. Đi qua thấy công trường gọn gàng, che chắn kỹ, thợ có đồ bảo hộ — đó là dấu hiệu. Hỏi bảng tên nhà thầu treo ở công trường.
Tìm trên mạng. Nhưng đừng tin các bài “Top 10 công ty uy tín” — phần lớn do chính công ty trong danh sách viết ra và tự đưa tên mình vào.
Hội nhóm chủ nhà. Các nhóm chia sẻ kinh nghiệm xây nhà trên mạng xã hội. Đọc phần bình luận tiêu cực nhiều hơn phần khen.
Ghi lại gì cho mỗi bên
Ở bước này chỉ cần bốn thông tin: tên công ty · số điện thoại · địa chỉ · nguồn bạn biết tới họ.
Chưa cần hỏi giá. Hỏi giá lúc này là lãng phí thời gian cả hai bên.
Bước 2 — Sàng vòng một khi chọn nhà thầu
Vòng này làm tại nhà, chỉ tốn khoảng hai giờ cho cả danh sách.
Tra mã số doanh nghiệp
Vào Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, nhập mã số hoặc tên công ty.
Loại ngay nếu: không tìm thấy pháp nhân · trạng thái không phải “đang hoạt động” · tên trên website khác hẳn tên pháp nhân mà không giải thích được.
Ghi lại: ngày thành lập và vốn điều lệ. Hai con số này bạn dùng để so ở bước sau.
Xem website và trang mạng xã hội
Ba dấu hiệu tốt: có ảnh công trình thật đang thi công, không chỉ ảnh dựng máy · có thông tin pháp lý rõ ràng · có nội dung kỹ thuật cụ thể, không chỉ quảng cáo.
Ba dấu hiệu đáng ngại: ảnh công trình trông giống ảnh mạng · hứa “bảo hành trọn đời”, “rẻ nhất thị trường”, “miễn phí thiết kế” cùng lúc · không có địa chỉ cụ thể.
Gọi điện năm phút
Chưa hỏi giá. Chỉ hỏi bốn câu:
Anh có nhận công trình ở khu vực này không?
Anh có tới khảo sát trước khi báo giá không? Nếu trả lời “gửi bản vẽ em báo liền” thì cân nhắc — ba thứ quyết định giá chỉ xác định được tại hiện trường.
Đội thi công là của công ty hay khoán lại?
Tôi có tới xem văn phòng và một công trình đang làm được không?
Câu thứ tư quan trọng. Bên nào ngần ngại thì loại.
Sau vòng này còn năm tới sáu bên.
Bước 3 — Đi xem, còn ba tới bốn bên
Đây là bước tốn công nhất nhưng đáng nhất. Mỗi bên khoảng nửa buổi.
Xem văn phòng
Bốn thứ để ý: có bảng hiệu không · có nhân viên đang làm việc không · có chỗ tiếp khách không · có mẫu vật liệu để xem không.
Một công ty xây nhà ở nghiêm túc thường có showroom hoặc ít nhất khu trưng bày mẫu, vì khách nào cũng cần xem vật liệu trước khi chốt.
Xem công trình đang thi công
Đây là thứ khó giả nhất. Ảnh mượn được, công trình đang làm thì không.
6 thứ quan sát:
| Xem gì | Dấu hiệu tốt | Dấu hiệu xấu |
|---|---|---|
| Công trường | Gọn, vật tư xếp có chỗ | Bừa, vật tư vứt lung tung |
| Che chắn | Kín, có lưới chắn bụi | Hở, bụi bay sang nhà bên |
| Thợ | Có mũ, giày bảo hộ | Không đồ bảo hộ |
| Thép chờ đổ | Xếp đều, có cục kê | Xếp lộn xộn, chạm ván khuôn |
| Bảng tiến độ | Có treo ở công trường | Không có |
| Vệ sinh cuối ngày | Sạch | Xà bần để qua ngày |
Nếu xem được một công trình đã bàn giao vài năm thì càng tốt. Xem chỗ tiếp giáp tường, chân tường, trần nhà vệ sinh — ba chỗ lộ ra chất lượng chống thấm.
Xem xưởng nếu có làm nội thất
Nội thất chiếm 25–40% tiền nhà. Đơn vị có xưởng riêng kiểm soát được ba thứ mà bạn không kiểm tra được sau khi lắp: ruột ván có đúng loại không, cạnh có dán kín không, phụ kiện có đúng loại báo giá không.
Sau vòng này còn ba tới bốn bên. Cách kiểm tra pháp lý và năng lực chi tiết hơn có trong bài công ty xây dựng nhà ở.
Bốn sai lầm gây thiệt hại nhất có ở bài sai lầm khi xây nhà.
Bước 4 — Mời khảo sát và nhận báo giá
Giờ mới tới lúc nói về tiền.
Cho cả ba bên cùng một đề bài
Đây là điểm quan trọng mà nhiều người bỏ qua. Nếu mỗi bên nhận một yêu cầu khác nhau thì báo giá không so được.
Đưa cho mỗi bên cùng bốn thứ: bản vẽ hoặc mô tả yêu cầu giống nhau · cấp vật tư mong muốn giống nhau · khoảng ngân sách giống nhau · thời điểm muốn khởi công giống nhau.
Yêu cầu báo giá có ba phần
Nói rõ ngay từ đầu, đừng để nhận báo giá rồi mới hỏi.
Phần 1 — Bảng tính diện tích quy đổi chi tiết. Từng hạng mục kèm diện tích thật, tỷ lệ quy đổi và kết quả. Không chấp nhận một dòng tổng.
Phần 2 — Danh mục vật tư ghi tên hãng và mã. Sơn ghi mấy lớp bả mấy lớp phủ. Chống thấm liệt kê từng chỗ.
Phần 3 — Danh sách hạng mục KHÔNG nằm trong giá. Bằng văn bản.
Cách bên báo giá phản ứng với ba yêu cầu này đã là một phép thử. Bên làm việc nghiêm túc có sẵn cả ba.
Bước 5 — Quy ba báo giá về cùng mặt bằng
Không so con số trên báo giá với nhau. Phải quy về cùng cách tính trước.
Bốn bước:
Quy về cùng diện tích. Lấy bảng quy đổi của một bên làm chuẩn, tính lại cả ba theo bảng đó.
Quy về cùng phạm vi. Bên nào báo trọn gói, bên nào báo phần thô — cộng thêm cho bằng nhau.
Cộng lại các khoản bị đẩy ra ngoài. Bên nào loại ép cọc thì cộng ép cọc, bên nào loại cổng hàng rào thì cộng vào.
So từng dòng vật tư. Nếu một bên ghi tên hãng còn một bên ghi chung chung, hai con số không so được dù đã cùng diện tích.
Sau bốn bước này, chênh lệch còn lại mới là chênh lệch giá thật.
Chi tiết cách làm có trong bài chi phí xây nhà theo gói.
Bảng chấm điểm khi chọn nhà thầu
Chấm mỗi bên trên thang 100, đừng chỉ nhìn giá.
| Mục | Điểm tối đa |
|---|---|
| Giá sau khi quy về cùng mặt bằng | 25 |
| Độ rõ ràng của báo giá và danh mục vật tư | 20 |
| Chất lượng công trình đã xem | 20 |
| Năng lực thật (tự sản xuất, đội cơ hữu) | 15 |
| Pháp lý và tài chính (thành lập, vốn) | 10 |
| Cảm giác khi làm việc | 10 |
Về mục cuối cùng. Nghe có vẻ cảm tính nhưng nó quan trọng thật: bạn sẽ làm việc với người này 8–13 tháng. Nếu ngay từ giai đoạn báo giá đã khó liên lạc, trả lời vòng vo, hẹn rồi lỡ hẹn — thì lúc thi công còn khó hơn.
Giá chỉ chiếm 25 điểm. Nếu bạn chấm giá 50 điểm thì thực chất bạn đang chọn theo giá, và bảng chấm chỉ là hình thức.
Thủ tục và thời gian chờ có ở bài xin giấy phép xây dựng.
Bước 6 — Thương lượng trước khi chọn nhà thầu
Còn hai bên, giờ tới lúc thương lượng.
Ba thứ nên thương lượng
Không phải giá — mà là phạm vi. Thay vì xin giảm 5%, hãy hỏi có thể đưa hạng mục nào từ danh sách loại trừ vào trong giá không. Nhà thầu dễ đồng ý hơn vì họ có lợi thế mua vật tư.
Tiến độ thanh toán. Xin giảm tạm ứng, tăng khoản giữ lại cuối cùng.
Số vòng chỉnh sửa thiết kế. Xin thêm một vòng thường được chấp nhận.
Vì sao không nên ép giá quá
Lãi của nhà thầu thường 7–12%. Ép xuống dưới 5% thì họ phải bù lại bằng cách khác — hạ cấp vật tư ngầm, giảm số lớp sơn, hoặc tạo phát sinh giữa chừng.
Bạn không phát hiện được lúc bàn giao. Bạn phát hiện sau hai ba năm.
Mức thương lượng hợp lý: 3–7%. Xin giảm 20% thì hoặc là bên đó báo giá cao từ đầu, hoặc là họ sẽ cắt ở đâu đó.
Ba câu hỏi cuối trước khi ký
Ai là chỉ huy công trình của tôi, cho tôi gặp được không? Tránh chuyện người bán hàng một đằng, người làm một nẻo.
Hiện công ty đang làm mấy công trình? Quá nhiều thì đội ngũ bị dàn mỏng.
Nếu tôi muốn dừng hợp đồng giữa chừng thì tính thế nào? Câu này ít ai hỏi nhưng câu trả lời cho biết nhiều điều về cách họ nghĩ.
Bước 7 — Đọc hợp đồng trước khi chọn nhà thầu cuối cùng
Đừng ký ngay tại buổi thương lượng. Xin mang bản hợp đồng về đọc ít nhất hai ngày.
Chín thứ thiếu thì chưa ký: mã số doanh nghiệp bên B · bảng quy đổi diện tích chi tiết · danh mục vật tư ghi tên hãng và số lớp sơn · danh sách hạng mục không nằm trong giá · bảng mốc tiến độ từng giai đoạn · chế tài chậm tiến độ · bảo hành chia theo hạng mục · trách nhiệm với nhà liền kề · quyền sở hữu bản vẽ.
Chi tiết từng điều khoản có trong bài hợp đồng xây nhà trọn gói.
Phạm vi công việc và cách kiểm tra chất lượng có ở bài xây phần khung nhà.
Chọn nhà thầu mất bao lâu
| Bước | Thời gian |
|---|---|
| 1. Lập danh sách | 3 – 7 ngày |
| 2. Sàng vòng một | 1 – 2 ngày |
| 3. Đi xem văn phòng và công trình | 1 – 2 tuần |
| 4. Mời khảo sát, chờ báo giá | 1 – 2 tuần |
| 5. So báo giá và chấm điểm | 3 – 5 ngày |
| 6. Thương lượng | 3 – 7 ngày |
| 7. Đọc hợp đồng và ký | 2 – 5 ngày |
| Tổng | 5 – 8 tuần |
Năm tới tám tuần nghe lâu, nhưng so với 8–13 tháng thi công và vài chục năm ở thì đây là khoảng thời gian đáng bỏ ra.
Đừng để bị ép nhanh. Câu “giảm giá nếu chốt trong hôm nay” là dấu hiệu bán hàng, không phải cơ hội.
Sáu dấu hiệu nên loại nhà thầu ngay
Báo giá qua điện thoại mà không tới xem đất. Ba thứ quyết định giá chỉ xác định được tại hiện trường.
Không cho xem công trình đang thi công.
Báo giá một con số không bóc tách.
Hứa “bảo hành trọn đời”, “rẻ nhất thị trường”, “miễn phí thiết kế” cùng lúc.
Đòi tạm ứng trên 30%.
Ép ký nhanh kèm giảm giá có thời hạn.
Chín điểm dễ bị cắt giảm mà mắt thường không thấy có ở bài thi công hoàn thiện nhà.
Câu hỏi thường gặp
Nên lập danh sách bao nhiêu nhà thầu để chọn? Tám tới mười hai bên ở bước đầu. Danh sách quá ngắn thì không có gì để so. Sau vòng sàng qua điện thoại và tra pháp lý còn năm tới sáu bên, sau khi đi xem còn ba tới bốn bên nhận báo giá.
Tìm nhà thầu ở đâu là đáng tin nhất? Người quen vừa xây xong là nguồn tốt nhất vì hỏi được chuyện thật. Tiếp theo là công trình đang xây gần nhà — công trường gọn gàng và che chắn kỹ là dấu hiệu tốt. Nên tránh tin các bài “Top 10 công ty uy tín” vì phần lớn do chính công ty trong danh sách viết ra.
Nên hỏi gì khi gọi điện lần đầu? Bốn câu, chưa hỏi giá: có nhận công trình khu vực này không, có tới khảo sát trước khi báo giá không, đội thi công của công ty hay khoán lại, và có cho xem văn phòng cùng công trình đang làm không. Bên nào ngần ngại câu cuối thì loại.
Đi xem công trình đang thi công thì xem gì? Sáu thứ: công trường có gọn không, che chắn có kín không, thợ có đồ bảo hộ không, thép chờ đổ xếp đều và có cục kê không, có bảng tiến độ treo không, và vệ sinh cuối ngày thế nào.
Làm sao so ba báo giá cho công bằng? Quy về cùng mặt bằng qua bốn bước: cùng cách tính diện tích, cùng phạm vi công việc, cộng lại các khoản bị đẩy ra ngoài, rồi so từng dòng vật tư. Sau bốn bước đó, chênh lệch còn lại mới là chênh lệch giá thật.
Nên chấm điểm nhà thầu thế nào? Thang 100 điểm: giá sau khi quy đồng 25, độ rõ ràng của báo giá 20, chất lượng công trình đã xem 20, năng lực thật 15, pháp lý và tài chính 10, cảm giác khi làm việc 10. Giá chỉ chiếm 25 điểm.
Nên thương lượng giảm giá bao nhiêu? 3–7% là hợp lý. Lãi nhà thầu thường 7–12%, ép xuống dưới 5% thì họ phải bù lại bằng hạ cấp vật tư ngầm hoặc tạo phát sinh giữa chừng. Nên thương lượng phạm vi công việc thay vì ép giá.
Chọn nhà thầu mất bao lâu? Năm tới tám tuần cho cả bảy bước. Nghe lâu nhưng so với 8–13 tháng thi công và vài chục năm ở thì đây là khoảng thời gian đáng bỏ ra.
Sáu dấu hiệu nào nên loại nhà thầu ngay? Báo giá qua điện thoại mà không tới xem đất, không cho xem công trình đang thi công, báo giá một con số không bóc tách, hứa bảo hành trọn đời cùng rẻ nhất thị trường cùng miễn phí thiết kế, đòi tạm ứng trên 30%, và ép ký nhanh kèm giảm giá có thời hạn.
Ba câu nào nên hỏi cuối cùng trước khi ký? Ai là chỉ huy công trình của tôi và cho gặp được không, hiện công ty đang làm mấy công trình, và nếu muốn dừng hợp đồng giữa chừng thì tính thế nào.
