Thi công phần thô là giai đoạn tạo ra bộ khung chịu lực và toàn bộ hệ thống ngầm của công trình — móng, cột, dầm, sàn, tường, điện nước âm và chống thấm. Đây là phần chiếm khoảng 55–60% tổng khối lượng thi công nhưng lại là phần không sửa được sau khi hoàn thiện.
1. Thi công phần thô gồm những hạng mục nào?
Một gói thi công phần thô tiêu chuẩn gồm tám nhóm công việc:
1. Chuẩn bị mặt bằng. Phá dỡ công trình cũ nếu có, dọn dẹp, định vị tim trục, làm lán trại, rào chắn, đấu nối điện nước thi công.
2. Phần móng. Đào đất, gia cố nền, thi công móng theo thiết kế, đà kiềng, lấp đất và đầm nền.
3. Hệ khung bê tông cốt thép. Cột, dầm, sàn từng tầng. Đây là hạng mục quyết định tuổi thọ công trình.
4. Xây tường. Tường bao, tường ngăn, tường thu hồi mái.
5. Điện nước âm. Đặt ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước âm tường và âm sàn, hộp kỹ thuật. Lưu ý: phần thô chỉ đi ống chờ, chưa kéo dây và chưa lắp thiết bị.
6. Chống thấm. Khu vệ sinh, ban công, sân thượng, bể nước, tường giáp ranh, tầng hầm nếu có.
7. Tô trát. Tô tường trong và ngoài, cán nền, làm phẳng bề mặt chuẩn bị cho hoàn thiện.
8. Cầu thang và các kết cấu phụ. Bản thang bê tông, lanh tô, ô văng, mái đón.
Thi công phần thô là giai đoạn tạo bộ khung chịu lực và hệ thống ngầm của công trình, gồm móng, khung bê tông cốt thép, tường, điện nước âm, chống thấm và tô trát — kết thúc khi công trình sẵn sàng cho hoàn thiện.
2. Ranh giới giữa phần thô và hoàn thiện
Đây là nguồn tranh cãi phổ biến nhất trong hợp đồng thi công phần thô. Bảng dưới đây phân định rõ:
| Hạng mục | Phần thô | Hoàn thiện |
|---|---|---|
| Đào móng, đổ móng | ✓ | |
| Cột, dầm, sàn bê tông | ✓ | |
| Xây tường | ✓ | |
| Tô trát tường | ✓ | |
| Cán nền | ✓ | |
| Ống điện âm tường (chưa kéo dây) | ✓ | |
| Kéo dây điện, lắp ổ cắm, công tắc | ✓ | |
| Ống nước âm (chưa lắp thiết bị) | ||
| Lắp thiết bị vệ sinh | ✓ | |
| Chống thấm | ✓ | |
| Lát gạch nền, ốp tường | ✓ | |
| Sơn bả | ✓ | |
| Cửa, lan can, cầu thang hoàn thiện | ✓ | |
| Trần thạch cao | ✓ | |
| Bản thang bê tông | ✓ |
3 hạng mục hay gây tranh cãi và cần ghi rõ trong hợp đồng:
Cán nền. Có nhà thầu tính vào phần thô, có nhà thầu đẩy sang hoàn thiện. Ghi rõ độ dày và mác vữa cán.
Tô tường ngoài. Với nhà phố sát ranh, mặt tường giáp nhà bên cạnh có tô hay không, tô đến đâu.
Chống thấm. Chống thấm khu vực nào, dùng vật liệu gì, bảo hành bao lâu. Đây là hạng mục nhỏ về tiền nhưng lớn về hậu quả.
3. 7 mốc nghiệm thu chủ nhà phải có mặt
Thi công phần thô có đặc điểm là mọi sai sót đều bị che khuất sau khi hoàn thiện. Vì vậy nghiệm thu tại đúng thời điểm là cách duy nhất kiểm soát chất lượng.
Mốc 1 — Trước khi đổ bê tông móng. Kiểm tra: cao độ đáy móng, kích thước móng so với bản vẽ, cốt thép đúng đường kính và khoảng cách, lớp bê tông lót, con kê tạo lớp bảo vệ cốt thép. Đây là mốc quan trọng nhất trong toàn bộ công trình.
Mốc 2 — Trước khi đổ bê tông từng sàn. Kiểm tra: cốp pha kín và chắc chắn, cốt thép sàn đúng thiết kế, thép lớp trên có con kê giữ đúng cao độ, ống điện nước đã đặt đúng vị trí và được cố định.
Mốc 3 — Sau khi tháo cốp pha. Kiểm tra: bề mặt bê tông có rỗ tổ ong không, có lộ cốt thép không, kích thước cấu kiện có đúng không.
Mốc 4 — Sau khi xây tường. Kiểm tra: tường thẳng đứng, mạch vữa đều, không có khe hở tại vị trí tiếp giáp với cột dầm.
Mốc 5 — Sau khi đi điện nước âm, trước khi tô. Kiểm tra: đường ống đúng sơ đồ, ống điện có dây mồi, ống nước đã thử áp lực. Nên chụp ảnh toàn bộ tường trước khi tô để biết vị trí ống về sau.
Mốc 6 — Sau khi chống thấm, trước khi cán nền. Kiểm tra bằng cách ngâm nước ít nhất 24 giờ ở khu vệ sinh và sân thượng, xem trần tầng dưới có thấm không. Đây là bài kiểm tra đơn giản mà rất hiệu quả.
Mốc 7 — Nghiệm thu tổng thể phần thô. Kiểm tra tổng thể trước khi chuyển sang hoàn thiện, lập biên bản có chữ ký hai bên.
Nguyên tắc quan trọng: mọi mốc nghiệm thu đều phải có biên bản kèm hình ảnh và chữ ký. Nghiệm thu miệng không có giá trị khi phát sinh tranh chấp.
4. 10 dấu hiệu công trình bị làm ẩu
Bạn không cần là kỹ sư để nhận ra những dấu hiệu thi công phần thô kém chất lượng:
1. Không có con kê dưới cốt thép. Cốt thép nằm sát cốp pha, sau khi đổ bê tông sẽ không có lớp bảo vệ, dẫn tới rỉ thép về sau.
2. Thép buộc thưa, dây buộc lỏng. Khi đổ bê tông, khung thép có thể xô lệch.
3. Bê tông đổ xong không bảo dưỡng. Bê tông cần được tưới nước giữ ẩm liên tục trong những ngày đầu. Bề mặt khô nứt chân chim là dấu hiệu rõ.
4. Tháo cốp pha quá sớm. Sàn bị võng hoặc nứt sau khi tháo là hậu quả điển hình.
5. Bề mặt bê tông rỗ tổ ong nhiều. Cho thấy đầm không kỹ hoặc cấp phối bê tông không đạt.
6. Trộn bê tông thủ công cho kết cấu chịu lực. Với cột, dầm, sàn nên dùng bê tông tươi. Trộn tay khó kiểm soát mác.
7. Gạch không được tưới ẩm trước khi xây. Gạch khô hút nước từ vữa làm vữa không đủ nước để đóng rắn.
8. Mạch vữa không đều, có mạch rỗng. Nhìn tường xây là thấy ngay.
9. Ống điện nước đặt cắt ngang dầm. Việc này làm yếu kết cấu và tuyệt đối không được phép.
10. Không thử nước sau chống thấm. Nếu nhà thầu từ chối ngâm nước kiểm tra, đó là tín hiệu đáng lo.
Khi phát hiện các dấu hiệu này, hãy yêu cầu dừng và khắc phục ngay. Chi phí sửa ở giai đoạn phần thô thấp hơn rất nhiều so với sau khi đã hoàn thiện.
Chín điểm dễ bị cắt giảm mà mắt thường không thấy có ở bài thi công hoàn thiện nhà.
5. Đơn giá thi công phần thô 2026
Đơn giá thi công phần thô trên thị trường phía Nam, tính trên mét vuông diện tích quy đổi:
| Hình thức | Đơn giá tham chiếu |
|---|---|
| Phần thô nhà cấp 4 | 2.700.000 – 3.100.000 đ/m² |
| Phần thô nhà phố | 3.200.000 – 3.600.000 đ/m² |
| Phần thô + nhân công hoàn thiện, nhà phố | 3.400.000 – 4.000.000 đ/m² |
| Phần thô biệt thự hiện đại | 3.400.000 – 3.800.000 đ/m² |
| Phần thô + nhân công hoàn thiện, biệt thự | 3.600.000 – 4.600.000 đ/m² |
| Phần thô có tầng hầm | Cộng thêm 15 – 30% |
Cách tính diện tích quy đổi có trong bài cách tính diện tích xây dựng.
Bốn yếu tố làm đơn giá thay đổi: địa chất nền (đất yếu cần cọc, tăng 15–30% chi phí móng) · điều kiện tiếp cận (hẻm nhỏ tăng 5–25%) · số tầng (từ tầng 4 trở lên cần giàn giáo cao và vận thăng) · độ phức tạp kết cấu (nhịp lớn, console, sàn lệch tầng).
6. 3 hình thức hợp đồng phần thô
| Hình thức | Nhà thầu lo | Chủ nhà lo | Phù hợp với |
|---|---|---|---|
| Phần thô trọn gói | Vật tư thô + nhân công | Vật tư hoàn thiện | Người muốn tự chọn vật tư hoàn thiện |
| Phần thô + nhân công hoàn thiện | Vật tư thô + toàn bộ nhân công | Vật tư hoàn thiện | Phổ biến nhất |
| Khoán nhân công | Chỉ nhân công | Toàn bộ vật tư | Người có kinh nghiệm và thời gian |
Sáu điều bắt buộc ghi trong hợp đồng phần thô:
- Danh mục vật tư thô ghi thương hiệu và mác. Thép thương hiệu gì, mác gì. Xi măng loại gì. Bê tông mác bao nhiêu cho từng cấu kiện.
- Bảng tính diện tích quy đổi kèm hệ số từng hạng mục.
- Ranh giới phần thô và hoàn thiện theo bảng ở mục 2.
- Danh sách mốc nghiệm thu và cam kết thông báo trước cho chủ nhà.
- Phạm vi chống thấm và thời hạn bảo hành riêng cho hạng mục này.
- Chế tài chậm tiến độ và điều kiện điều chỉnh giá.
Nguyên tắc chung về điều khoản hợp đồng có trong bài hợp đồng xây nhà trọn gói.
7. Tiến độ từng giai đoạn
Tiến độ thi công phần thô với nhà phố 1 trệt 2 lầu, diện tích sàn khoảng 70–80m²:
| Giai đoạn | Thời gian |
|---|---|
| Chuẩn bị mặt bằng | 1 – 2 tuần |
| Móng và đà kiềng | 2 – 4 tuần |
| Sàn tầng trệt | 2,5 – 3,5 tuần |
| Sàn lầu 1 | 2,5 – 3,5 tuần |
| Sàn lầu 2 | 2,5 – 3,5 tuần |
| Mái | 2 – 3 tuần |
| Xây tường toàn nhà | 3 – 4 tuần (chạy song song một phần) |
| Điện nước âm | 2 – 3 tuần (song song với xây tường) |
| Chống thấm | 1 – 2 tuần |
| Tô trát, cán nền | 3 – 4 tuần |
| Tổng phần thô | 14 – 20 tuần |
Chu kỳ một sàn là chỉ số đáng theo dõi nhất: từ lúc bắt đầu dựng cốp pha đến lúc tháo cốp pha và bắt đầu sàn tiếp theo, thông thường 2,5–3,5 tuần. Nếu nhanh hơn đáng kể, có khả năng cốp pha bị tháo sớm.
Mùa mưa phía Nam làm chậm phần móng và mái khoảng 2–4 tuần.
8. Sai lầm khiến chủ nhà mất tiền
Chọn thi công phần thô chỉ vì rẻ hơn trọn gói. Chênh lệch giữa hai hình thức chính là giá trị vật tư hoàn thiện. Nếu bạn không có thời gian đi chợ vật liệu và không hiểu về chất lượng, phần tiết kiệm sẽ bị ăn mòn bởi hao hụt, mua sai loại và thời gian bỏ ra.
Không có mặt ở các mốc nghiệm thu. Đây là sai lầm đắt nhất. Bảy mốc ở mục 3 mỗi mốc chỉ mất 1–2 giờ, nhưng bỏ qua thì không còn cơ hội kiểm tra lại.
Cắt giảm chi phí chống thấm. Chống thấm chiếm chưa tới 3% chi phí phần thô nhưng là nguyên nhân của phần lớn khiếu nại sau bàn giao.
Không ghi rõ ranh giới phần thô và hoàn thiện. Dẫn tới tranh cãi ở cuối giai đoạn về việc ai chịu chi phí cán nền, tô tường ngoài.
Đổi thiết kế sau khi đã đổ móng. Móng được tính theo tải trọng của phương án ban đầu. Thêm tầng sau khi đã đổ móng là rủi ro kết cấu nghiêm trọng.
Không lập biên bản hiện trạng nhà liền kề. Với nhà phố sát ranh, đây là tài liệu duy nhất phân biệt vết nứt cũ và mới.
Cách phân biệt đơn vị làm thật và đơn vị chỉ nhận rồi giao lại có ở bài tổng thầu xây dựng.
9. Câu hỏi thường gặp
Thi công phần thô gồm những gì? Tám nhóm công việc: chuẩn bị mặt bằng, móng, hệ khung bê tông cốt thép, xây tường, điện nước âm, chống thấm, tô trát và các kết cấu phụ như cầu thang, lanh tô, ô văng.
Đơn giá thi công phần thô là bao nhiêu? Nhà phố khoảng 3,2–3,6 triệu đồng/m² cho phần thô, hoặc 3,4–4 triệu đồng/m² nếu gồm cả nhân công hoàn thiện. Biệt thự cao hơn khoảng 5–20% tùy phong cách.
Phần thô có gồm cán nền không? Tùy nhà thầu, đây là hạng mục hay gây tranh cãi. Cần ghi rõ trong hợp đồng, kèm độ dày và mác vữa cán.
Phần thô có gồm lắp thiết bị vệ sinh không? Không. Phần thô chỉ đi ống chờ, chưa kéo dây điện và chưa lắp thiết bị. Việc lắp thiết bị thuộc giai đoạn hoàn thiện.
Chủ nhà cần có mặt ở những mốc nào? Bảy mốc: trước khi đổ móng, trước khi đổ từng sàn, sau khi tháo cốp pha, sau khi xây tường, sau khi đi điện nước âm, sau khi chống thấm, và nghiệm thu tổng thể phần thô.
Làm sao biết bê tông đạt chất lượng? Quan sát bề mặt sau khi tháo cốp pha xem có rỗ tổ ong hay lộ cốt thép không, kiểm tra bê tông có được tưới nước bảo dưỡng đầy đủ không, và với công trình lớn có thể lấy mẫu thí nghiệm nén.
Thi công phần thô mất bao lâu? Nhà phố một trệt hai lầu mất 14–20 tuần. Chu kỳ mỗi sàn thông thường 2,5–3,5 tuần, nếu nhanh hơn đáng kể có khả năng cốp pha bị tháo sớm.
Chống thấm kiểm tra thế nào? Ngâm nước ít nhất 24 giờ ở khu vệ sinh và sân thượng, sau đó kiểm tra trần tầng dưới xem có thấm không. Nếu nhà thầu từ chối làm bài kiểm tra này, đó là tín hiệu đáng lo.
