Nhiều chủ nhà ra công trường mỗi ngày nhưng không biết nhìn gì, cuối cùng chỉ đứng xem thợ làm rồi về. Vấn đề không phải ở chỗ chăm hay lười, mà ở chỗ không biết việc nào còn kiểm tra lại được và việc nào qua rồi thì thôi. Đổ bê tông xong thì không thấy thép nữa. Lát gạch xong thì không kiểm tra được chống thấm nữa. Bài này chia toàn bộ công việc thành hai nhóm theo đúng tiêu chí đó, chỉ ra tám mốc bắt buộc phải có mặt, và mỗi mốc nhìn cụ thể vào đâu.
2 nhóm việc trên công trường
Đây là cách chia quan trọng nhất khi tự giám sát.
Nhóm còn kiểm tra lại được. Sơn không đều thì sơn lại. Gạch lát lệch thì cạy lên lát lại. Cửa lắp không khít thì chỉnh. Mấy việc này phát hiện muộn vẫn sửa được, tốn tiền nhưng không nhiều.
Nhóm qua rồi thì thôi. Thép trong bê tông, ống điện nước trong tường, lớp chống thấm dưới gạch. Sau khi bị phủ lên thì bạn không nhìn thấy nữa, và muốn kiểm tra phải đục ra.
Toàn bộ sức lực giám sát nên dồn vào nhóm thứ hai.
| Việc | Kiểm tra lại được? | Nếu sai, sửa tốn |
|---|---|---|
| Thép trước khi đổ bê tông | Không | Rất lớn, có khi không sửa được |
| Chống thấm trước khi lát gạch | Không | 25 – 70 triệu mỗi phòng |
| Vị trí ổ cắm trước khi tô tường | Không | 8 – 25 triệu mỗi lần |
| Ống nước âm trước khi tô | Không | Phải đục tường |
| Sơn | Có | 35 – 70 triệu cả nhà |
| Gạch lát | Có | 28 – 65 triệu 60m² |
| Cửa | Có | Vài triệu mỗi bộ |
| Thiết bị vệ sinh | Có | Nhỏ |
Bốn dòng đầu là chỗ bạn phải có mặt. Bốn dòng dưới thì kiểm tra khi nghiệm thu cũng kịp.
8 mốc bắt buộc có mặt
Mốc 1 — Nghiệm thu thép móng
Khi nào: sau khi buộc xong thép móng, trước khi đổ bê tông.
Nhìn gì:
| Xem gì | Đạt là thế nào |
|---|---|
| Đường kính thép | Đúng như bản vẽ ghi, hỏi thợ chỉ cho xem |
| Khoảng cách giữa các thanh | Đều nhau, đúng bản vẽ |
| Cục kê dưới thép | Phải có, thép không được chạm đất hay ván khuôn |
| Chỗ nối thép | Nối so le, không nối tập trung một chỗ |
| Bề mặt thép | Sạch, không dính dầu mỡ hay bùn đất |
Về cục kê: đây là thứ dễ kiểm tra nhất mà quan trọng nhất. Thép phải nằm giữa lớp bê tông, không được sát mép. Nếu thép chạm ván khuôn thì sau này nước thấm vào làm rỉ thép, bê tông nứt vỡ từ trong ra.
Bạn không cần biết đọc bản vẽ. Chỉ cần nhìn xuống xem có cục kê không, và hỏi thợ “thép này bao nhiêu ly, bản vẽ ghi bao nhiêu”.
Mốc 2 — Nghiệm thu thép sàn từng tầng
Khi nào: sau khi buộc xong thép sàn, trước khi đổ bê tông. Lặp lại ở mỗi tầng.
Nhìn gì: giống mốc 1, cộng thêm ba thứ:
Thép lớp trên phải có ghế kê. Sàn có hai lớp thép, lớp trên phải được kê cao lên. Không kê thì khi thợ đi lại nó bị đạp xuống, mất tác dụng.
Chỗ nối cột từ tầng dưới lên. Đây là điểm liên kết quan trọng nhất. Thép cột phải chờ đủ chiều dài để nối tiếp lên tầng trên.
Ống điện đã đặt xong chưa. Ống điện đi trong sàn phải đặt trước khi đổ. Quên thì phải đục sàn.
Mốc 3 — Trong lúc đổ bê tông
Khi nào: cả buổi đổ, nếu được.
Nhìn gì:
Có ai đầm bê tông không. Bê tông phải được đầm bằng máy để không rỗ. Đổ xong không đầm là lỗi nghiêm trọng.
Thợ có đi lên thép lớp trên không. Đi lên làm sập ghế kê. Phải có ván lót đường đi.
Có tưới nước bảo dưỡng sau khi đổ không. Bê tông đổ xong phải giữ ẩm ít nhất bảy ngày. Trời nắng mà không tưới thì bê tông nứt chân chim.
Về phiếu bê tông: nếu dùng bê tông tươi, xin xem phiếu giao hàng. Trên đó có ghi mác bê tông. So với mác trong hợp đồng.
Mốc 4 — Kiểm tra vị trí ổ cắm trước khi tô tường
Khi nào: sau khi đi điện nước âm xong, trước khi thợ tô kín tường.
Đây là thời điểm cuối cùng thay đổi được mà không phải đục tường.
Cách kiểm tra: đi từng phòng, cầm bản vẽ, và hình dung thật kỹ:
Giường đặt chỗ nào, hai bên đầu giường có ổ cắm chưa · Tủ đặt chỗ nào, ổ cắm có bị tủ che không · Tivi treo đâu, có ổ cắm và dây tín hiệu chưa · Bàn làm việc đặt đâu · Máy giặt, tủ lạnh, lò vi sóng đặt đâu · Điều hòa lắp chỗ nào, có ổ riêng chưa.
Ba chỗ hay thiếu: hai bên đầu giường, gần cửa cho máy hút bụi, và ngoài ban công hoặc sân.
Về công tắc đèn phòng ngủ: nên có hai chỗ bật tắt — một ở cửa vào, một ở đầu giường. Thiếu cái thứ hai thì mỗi tối phải dậy đi tắt đèn.
Mốc 5 — Kiểm tra ống nước âm
Khi nào: cùng lúc với mốc 4.
Nhìn gì:
Ống nước nóng và lạnh có đi riêng không. Đi chung máng dễ truyền nhiệt.
Ống thoát có độ dốc không. Ống thoát nằm ngang phải hơi dốc về phía hố ga.
Có thử áp lực chưa. Ống nước phải được bơm áp lực kiểm tra rò rỉ trước khi tô kín. Yêu cầu thợ làm trước mặt bạn.
Chụp ảnh toàn bộ tường trước khi tô. Đây là việc năm phút nhưng cứu bạn nhiều năm sau. Có ảnh thì biết chỗ nào có ống, chỗ nào khoan được.
Mốc 6 — Thử nước chống thấm
Khi nào: sau khi quét chống thấm xong, trước khi lát gạch.
Cách làm: bịt phễu thu, đổ nước ngập sàn 3–5cm, để 24–48 giờ, rồi xuống tầng dưới xem trần có vệt ẩm không.
Ba chỗ phải thử: sàn nhà vệ sinh · sân thượng và ban công · chân tường khu ướt.
Đây là mốc bị bỏ nhiều nhất và cũng gây thiệt hại lớn nhất. Phát hiện thấm sau khi đã lát gạch thì phải đục lên làm lại — 25–70 triệu một phòng, cộng tiền sửa trần tầng dưới.
Nếu nhà thầu nói “yên tâm, chống thấm hãng tốt lắm”: vẫn yêu cầu thử. Vật liệu tốt mà thi công sai vẫn thấm.
Mốc 7 — Kiểm tra trước khi đóng trần
Khi nào: sau khi đi dây điện trần, trước khi bắt tấm thạch cao.
Nhìn gì:
Khung xương có đủ dày và đủ khoảng cách không · Dây điện có luồn trong ống bảo vệ không · Chỗ đèn âm trần đã khoét sẵn chưa · Ống điều hòa và ống thoát nước ngưng đã đi chưa.
Về ống thoát nước ngưng của điều hòa: ống này phải dốc ra ngoài. Đi ngang hoặc dốc ngược thì nước đọng, sau này nhỏ giọt xuống trần.
Mốc 8 — Nghiệm thu bàn giao
Khi nào: trước khi trả nốt tiền.
Chia làm 2–3 buổi, mỗi buổi một nhóm. Đừng dồn vào một lần.
| Nhóm | Kiểm tra gì |
|---|---|
| Điện | Bật thử toàn bộ đèn · cắm thử từng ổ bằng thiết bị thật · thử aptomat chống giật · tủ điện có nhãn từng mạch không |
| Nước | Mở tất cả vòi xem áp lực · xả nước xem thoát · kiểm tra rò rỉ dưới chậu và bồn cầu |
| Chống thấm | Đổ nước sàn vệ sinh và ban công xem đọng vũng không · xem trần tầng dưới có vệt ẩm không |
| Hoàn thiện | Gõ gạch nghe rỗng không · thước 2m kiểm tra độ phẳng · mở đóng thử toàn bộ cửa |
| Hồ sơ | Bản vẽ hoàn công · bảng kê vật tư · phiếu bảo hành · sơ đồ điện nước âm |
Mọi lỗi ghi vào danh sách tồn đọng có hạn khắc phục và chữ ký hai bên. Không bàn giao miệng.
3 việc kiểm tra được mà không cần chuyên môn
Ba thứ này ai cũng làm được, không cần biết đọc bản vẽ.
Gõ gạch nghe tiếng
Dùng cán tua vít gõ nhẹ lên mặt gạch đã lát. Tiếng đặc là bám tốt. Tiếng rỗng là vữa lót không đủ, gạch sẽ bong sau vài năm.
Gõ ngẫu nhiên ít nhất 20% diện tích, tập trung ở mép và góc phòng.
Đặt thước dài kiểm tra độ phẳng
Mua một thước nhôm 2m. Đặt lên tường và nền ở nhiều chỗ, nhìn khe hở.
Khe hở dưới 3mm là đạt. Trên 5mm là cần yêu cầu sửa.
Đổ nước xem thoát
Đổ một xô nước lên sàn nhà vệ sinh, ban công, sân. Nước phải chảy hết về phễu thu trong vòng một phút, không đọng vũng.
Đây là cách kiểm tra độ dốc đơn giản nhất và cũng chính xác nhất.
Có nên thuê giám sát độc lập
Giám sát độc lập là người bạn thuê riêng, không thuộc nhà thầu.
| Tự giám sát | Thuê giám sát độc lập | |
|---|---|---|
| Chi phí | 0 | 1,5 – 3% giá trị xây lắp |
| Thời gian bạn bỏ ra | 4 – 8 giờ/tuần | 1 – 2 giờ/tuần |
| Đọc được bản vẽ kỹ thuật | Thường không | Có |
| Phát hiện lỗi kết cấu | Khó | Có |
| Có mặt thường xuyên | Tùy bạn | Theo hợp đồng |
Chi phí cụ thể: công trình 2 tỷ thì giám sát độc lập tốn 30–60 triệu.
Khi nào nên thuê
Công trình từ 2,5 tỷ trở lên. Số tiền đủ lớn để 1,5–3% là khoản đáng bỏ.
Bạn ở xa hoặc quá bận. Không ra công trường được đều đặn.
Nhà có tầng hầm, nâng tầng, hoặc kết cấu phức tạp. Ba trường hợp này rủi ro kỹ thuật cao.
Bạn chọn mô hình thiết kế và thi công cùng một bên. Khi đó không có ai kiểm tra chéo bản vẽ, thuê giám sát bù được phần đó. Chi tiết trong bài tổng thầu Design & Build.
Khi nào không cần
Công trình dưới 1,5 tỷ · Bạn có thời gian ra công trường 2–3 lần mỗi tuần · Nhà cấp 4 hoặc nhà phố đơn giản.
Ba câu hỏi khi thuê giám sát
Anh có chứng chỉ hành nghề giám sát không?
Anh đến công trường mấy lần mỗi tuần, có báo cáo bằng văn bản không?
Anh có quan hệ gì với nhà thầu này không? Câu này quan trọng — giám sát phải độc lập thật, không phải người quen được nhà thầu giới thiệu.
Sáu điều nên thống nhất với nhà thầu từ đầu
Đưa vào hợp đồng để tránh tranh cãi.
Nhà thầu báo trước 24 giờ ở tám mốc nghiệm thu.
Nếu chủ nhà không có mặt được, nhà thầu chụp ảnh gửi trong ngày.
Chủ nhà được vào công trường bất kỳ lúc nào trong giờ làm việc.
Mỗi mốc nghiệm thu có biên bản ký hai bên.
Nhà thầu cung cấp phiếu giao hàng vật tư chính khi được yêu cầu.
Không đổ bê tông khi chưa nghiệm thu thép.
Điều cuối quan trọng nhất. Có nó thì bạn không bị đặt vào tình thế “xe bê tông tới rồi, anh duyệt nhanh cho”.
Chi tiết các điều khoản khác nên có trong hợp đồng có ở bài hợp đồng xây nhà trọn gói.
7 dấu hiệu công trường có vấn đề
Nhìn thấy khi ra công trường, không cần chuyên môn.
Vật tư vứt lung tung, xi măng để ngoài trời. Xi măng ẩm là xi măng hỏng.
Thép để dưới đất, dính bùn. Thép bẩn bám bê tông kém.
Không ai đầm khi đổ bê tông.
Bê tông đổ xong không tưới nước.
Thợ không đội mũ, không giày bảo hộ. Cho thấy cách quản lý chung.
Không có bảng tiến độ ở công trường.
Xà bần để qua nhiều ngày. Vừa bẩn vừa cho thấy công trường không được quản.
Thấy ba dấu hiệu trở lên thì nên nói chuyện thẳng với nhà thầu.
Lịch ra công trường hợp lý
Không cần ngày nào cũng ra. Bảng dưới đây là mức vừa đủ.
| Giai đoạn | Bao lâu ra một lần | Bắt buộc có mặt |
|---|---|---|
| Đào móng, làm móng | 2 – 3 ngày/lần | Nghiệm thu thép móng |
| Đổ sàn từng tầng | 2 – 3 ngày/lần | Nghiệm thu thép sàn, buổi đổ bê tông |
| Xây tường | 1 tuần/lần | Không |
| Đi điện nước âm | 2 – 3 ngày/lần | Kiểm tra ổ cắm và ống nước |
| Chống thấm | 2 – 3 ngày/lần | Thử nước |
| Hoàn thiện | 1 tuần/lần | Chốt màu sơn |
| Sắp bàn giao | 2 – 3 ngày/lần | Nghiệm thu từng nhóm |
Trung bình khoảng 4–8 giờ mỗi tuần cho cả công trình.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà cần giám sát thi công những gì? Tập trung vào nhóm việc qua rồi thì không kiểm tra lại được: thép trước khi đổ bê tông, chống thấm trước khi lát gạch, vị trí ổ cắm và ống nước âm trước khi tô tường. Nhóm còn lại như sơn, gạch lát, cửa thì kiểm tra khi nghiệm thu cũng kịp.
Có bao nhiêu mốc bắt buộc phải có mặt? Tám mốc: nghiệm thu thép móng, nghiệm thu thép sàn từng tầng, buổi đổ bê tông, kiểm tra vị trí ổ cắm, kiểm tra ống nước âm, thử nước chống thấm, kiểm tra trước khi đóng trần, và nghiệm thu bàn giao.
Nghiệm thu thép cần xem gì? Năm thứ: đường kính thép đúng bản vẽ, khoảng cách giữa các thanh đều, có cục kê để thép không chạm ván khuôn, chỗ nối thép so le, và bề mặt thép sạch không dính dầu bùn. Không cần biết đọc bản vẽ, chỉ cần nhìn cục kê và hỏi thợ thép bao nhiêu ly.
Thử nước chống thấm làm thế nào? Bịt phễu thu, đổ nước ngập sàn 3–5cm, để 24–48 giờ rồi xuống tầng dưới xem trần có vệt ẩm không. Ba chỗ phải thử là sàn nhà vệ sinh, sân thượng ban công, và chân tường khu ướt.
Vì sao phải kiểm tra ổ cắm trước khi tô tường? Vì đây là thời điểm cuối cùng thay đổi được mà không phải đục tường. Sau khi tô kín, mỗi lần đổi vị trí ổ cắm tốn 8–25 triệu. Ba chỗ hay thiếu là hai bên đầu giường, gần cửa cho máy hút bụi, và ngoài ban công.
Ba việc kiểm tra nào không cần chuyên môn? Gõ gạch nghe tiếng rỗng hay đặc, đặt thước nhôm 2m kiểm tra độ phẳng với khe hở dưới 3mm là đạt, và đổ nước xem có thoát hết trong một phút không.
Có nên thuê giám sát độc lập không? Nên nếu công trình từ 2,5 tỷ trở lên, bạn ở xa hoặc quá bận, nhà có tầng hầm hay kết cấu phức tạp, hoặc bạn chọn mô hình thiết kế và thi công cùng một bên. Chi phí 1,5–3% giá trị xây lắp, tức 30–60 triệu cho công trình 2 tỷ.
Nên hỏi gì khi thuê giám sát độc lập? Ba câu: có chứng chỉ hành nghề giám sát không, đến công trường mấy lần mỗi tuần và có báo cáo bằng văn bản không, và có quan hệ gì với nhà thầu này không. Câu cuối quan trọng vì giám sát phải độc lập thật.
Bao lâu nên ra công trường một lần? Giai đoạn móng và đổ sàn thì 2–3 ngày một lần, giai đoạn xây tường và hoàn thiện thì một tuần một lần. Trung bình khoảng 4–8 giờ mỗi tuần cho cả công trình.
Dấu hiệu nào cho thấy công trường có vấn đề? Bảy dấu hiệu: vật tư vứt lung tung và xi măng để ngoài trời, thép để dưới đất dính bùn, không ai đầm khi đổ bê tông, bê tông đổ xong không tưới nước, thợ không đồ bảo hộ, không có bảng tiến độ, và xà bần để qua nhiều ngày.
